Преимущественное право на покупку сельскохозяйственной земли, и кому не быть собственником такого богатства

Опубликовано slavkin - пн, 07/12/2021 - 07:12
Ворон

Как утверждают эксперты, важная страница земельной реформы уже перевернута: с 1 июля этого года в Украине открыто свободное обращение земель сельскохозяйственного назначения. Парламент снял мораторий на отчуждение аграрных соток или гектаров. Специалисты-правоведы Офиса противодействия рейдерству Министерство юстиции Украины на своей официальной странице в социальной сети Facebook (www.facebook.com/office.against.raiders) подготовили обзор новаций, которые с середины лета уже стали законодательной реальностью. Об этом пойдет речь в сегодняшней статье.

Порядок очередности в реализации преимущественного права
В первую очередь приоритет в покупке земли сельскохозяйственного назначения имеют лица, у которых есть специальное разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения (металлические руды цветных металлов, металлические руды благородных металлов, металлические руды редкометалльных и редкоземельных металлов, радиоактивных металлов, электро - и радиотехническое сырье). При этом есть важное условие: такую прерогативу указанные лица получают при условии, если по информации, полученной из Государственного земельного кадастра (ГЗК или ДЗК), земельный участок находится в границах участка недр, предоставленного таким лицам в пользование, кроме земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества (здания, сооружения), находящихся в собственности лица, использующего земельный участок на праве собственности, аренды, эмфитевзиса (право пользования землей для сельскохозяйственных нужд), суперфиция (право пользования землей для застройки), а также кроме земельных участков для садоводства.

От редакции. Эмфитевзис — вещное наследуемое отчуждаемое право владения и пользования чужой землей с обязанностью вносить арендную плату в пользу собственника и не ухудшать землю. Слово «эмфитевзис» имеет греческое происхождение.
Суперфиций — право застройки, право пользования чужим земельным участком собственником недвижимости, которая находится на этом участке. Одно из ограниченных вещных прав пользования чужим недвижимым имуществом (земельным участком), которое дошло до на со времен Древнего Рима.

Вторыми в очереди на преимущественную покупку сельхозземли оказались арендаторы земельных участков, которые получат соответствующее право в случае отсутствия субъекта первой очереди или его отказа от реализации такого права.
Если же согласно законодательным требованиям вышеупомянутые субъекты не могут приобрести в собственность земельный участок сельскохозяйственного назначения, они могут передать свое преимущественное право покупки другому лицу, которое в соответствии с законом может стать собственником.

Алгоритм определения преимущественного права
Субъекты преимущественного права покупки сельхозземель первой очереди устанавливаются путем получения извлечения из ГЗК о земельном участке. В случае если в таком извлечении отсутствует информация о выданном соответствующем специальном разрешении на пользование недрами, считается, что обладатель такого разрешения не имеет преимущественного права покупки такого земельного участка.
Субъекты второй очереди устанавливаются путем получения сведений из ГЗК и Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (ДРП).

Важные условия для владельцев аграрных соток или гектаров 
Преимущественное право покупки аграрных земель реализуется при условии, что субъект, владеющий таким правом, уплачивает цену, по которой осуществляется продажа участка, а в случае продажи на аукционе (земельных торгах) — если его предложение является равным предложению, которое является наибольшим из предложенных участниками торгов, а также выполняет все другие условия договора купли-продажи, установленные продавцом.
При наличии преимущественного права покупки участка ее владелец обязан не позднее чем за 2 месяца до дня заключения договора купли-продажи зарегистрировать свое намерение в ДРП.
Субъект преимущественного права, который желает воспользоваться своей прерогативой, обязан уведомить об этом нотариуса ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или лично под расписку. В течение 1 месяца со дня получения такого сообщения нотариус по согласованию с продавцом земельного участка должен назначить день и время заключения договора купли-продажи и сообщить об этом субъекту преимущественного права, который изъявил желание воспользоваться таким правом, ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
 Преимущественное право покупки аграрной земли, переданное другому лицу (передать его можно только один раз!), также подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация переданного преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения производится регистратором только при условии, что соответствующее право передано по письменному договору между субъектом такого права и лицом, которому оно переходит, и при наличии открытого раздела в ДРП с присвоением регистрационного номера участку и государственной регистрации права аренды на такой земельный участок.
Помните: по сути зарегистрированное преимущественное право покупки земли является обременением. В этом случае вместо информации об обременителе в ДРП вносятся сведения о лице, которому на основании письменного договора передано преимущественное право покупки аграрных соток или гектаров.

Кто не может стать собственником сельхозземли
Эксперты Офиса противодействия рейдерству указали на существование 8-ми запретов на покупку сельскохозяйственной земли. 
Запрет № 1. Ни при каких условиях не смогут стать собственниками земли сельскохозяйственного назначения юридические лица, участники (акционеры, члены) или конечный бенефициарный собственник (КБВ) которых это лица, не являющиеся гражданами Украины. Такие юридические лица не могут приобрести право собственности на участки сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, сельскохозяйственные земли, выделенные в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев), которые размещены ближе 50 километров от государственной границы Украины (кроме государственной границы Украины, которая проходит по морю). 
Запрет № 2. Не могут стать собственниками земли сельскохозяйственного назначения юридические лица, участники (акционеры, члены) или КБВ которых это граждане государства, признанного Украиной государством-агрессором или государством-оккупантом. 
Запрет № 3. Не имеют права приобрести землю сельхозназначения лица, которые принадлежат или принадлежали к террористическим организациям. 
Запрет № 4. Не имею права приобретать в собственность сельскохозяйственную землю юридические лица, участниками (акционерами, членами) или КБВ которых являются иностранные государства.
Запрет № 5. Не имею права приобретать в собственность сельскохозяйственную землю юридические лица, у которых невозможно установить КБВ (конечного бенефициарного собственника).
Запрет № 6. Запрещается покупать землю сельскохозяйственного назначения юридическим лицам, КБВ которых зарегистрированы в офшорных зонах, отнесенных к утвержденному правительством перечню офшорных зон.
Запрет № 7. Запрещено покупать украинскую землю сельскохозяйственного назначения физическим и юридическим лицам, в отношении которых применены специальные экономические и иные ограничительные меры (санкции) в соответствии с Законом Украины «О санкциях» в виде запрета на заключение сделок по приобретению в собственность земельных участков, а также связанных с ними лицам.
Запрет № 8. Ни при каких условиях не смогут стать собственниками земли сельскохозяйственного назначения юридические лица, созданные по законодательству Украины, которые находятся под контролем физических и юридических лиц, зарегистрированных в государствах, включенных Международной группой по противодействию отмывания грязных денег (FATF)в список государств, не сотрудничающих в сфере противодействия отмывания доходов, полученных преступным путем.  

Игорь Ворон, юрист.
 

Новости партнеров