В начале августа этого года новостной раздел юридического Интернет-портала «Юрлига» (https://jurliga.ligazakon.net) сообщил о том, что отдельные вопросы применения законодательства, регулирующего порядок присвоения адресов объектам недвижимого имущества, были затронуты Нотариальной палатой Украины в обращении в Министерство юстиции. В свою очередь Минюст разъяснил особенности применения законодательства о порядке присвоения адресов объектам недвижимости. Теперь расскажем об этом более детально.
Запрос НПУ
В мае этого года Нотариальная палата Украины (НПУ) обратилась с запросом в Министерство юстиции Украины, у котором просила дать разъяснения относительно противоречия норм частей 4 и 5 статьи 26-3 Закона «О регулировании градостроительной деятельности» и Порядка присвоения адресов объектам строительства, объектам недвижимого имущества (утвержденного постановлением Кабинета Министров от 7 июля 2021 года № 690; далее — Порядок № 690) в части определения органов, уполномоченных на присвоение адресов объектам недвижимого имущества; возможности применения для целей государственной регистрации сведений относительно адреса такого объекта сведений о технической инвентаризации, полученных государственным регистратором из ЄДЕССБ (Единая государственная электронная система в сфере строительства — И. В.), и ходатайствовала о внесении соответствующих изменений в порядок № 690.
Ответ и разъяснения Минюста
Министерство юстиции в ответ на запрос НПУ предоставило свои разъяснения по сути поставленных в обращении вопросов (письмо № 51790/50297-33-22/8.4.1).
В частности, в документе отмечается, что главным органом в системе центральных органов исполнительной власти, обеспечивающим формирование и реализующим государственную политику, в частности, в сфере строительства и градостроительства, является Министерство развития общин и территорий.
Минюст не принимает решения о целесообразности внесения изменений в Порядок № 690 в связи с тем, что указанный вопрос выходит за пределы его полномочий.
Относительно надлежащего применения законодательства при проведении регистрационных действий Минюст сообщил следующее.
Порядком № 690, принятым правительством в развитие положений Закона Украины
«О регулировании градостроительной деятельности», утверждена единая процедура присвоения, изменения, корректировки адресов объектов строительства, домов, зданий,
сооружений, отдельных частей объекта, являющихся самостоятельными объектами права на недвижимое имущество (квартир, гаражных боксов, машиномест, других жилых и нежилых помещений).
Согласно пункту 8 Порядка № 690 присвоение адреса с реквизитом «номер отдельной части объекта» (номер квартиры, гаражного бокса, машиноместа, жилого и нежилого помещения, которое является самостоятельным объектом права на недвижимое имущество в составе другого объекта) осуществляется уполномоченными органами по присвоению адресов по представлению застройщика:
- при присвоении адреса объекта нового строительства, частями которого являются указанные отдельные части объекта, — в соответствии с утвержденной проектной
документацией и предложениями заказчика по нумерации отдельных частей объекта;
-при присвоении адреса законченному строительством объекту, частями которого являются указанные отдельные части объекта, — в соответствии с утвержденной проектной документацией, материалами технической инвентаризации и предложениями заказчика по нумерации отдельных частей объекта;
- в случае, определенном абзацем 13 части 4 статьи 26-3 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», для объектов с существующим разделением на отдельные части, согласно материалам технической инвентаризации и предложениям заказчика по нумерации отдельных частей объекта; в порядке, определенном частью 8 статьи 26-3 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности».
Присвоение адреса с реквизитом «номер отдельной части объекта» для объектов, не имеющих разделения на отдельные части, осуществляется в соответствии с абзацами 2 и 3 настоящего пункта с соблюдением требований абзацев 2 - 5 части 3 статьи 26-3 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности».
Частью 5 статьи 26-3 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» предусмотрено, что уполномоченными органами по присвоению адресов являются:
- исполнительный орган сельского, поселкового, городского совета — в случае, если объект находится в пределах территории, на которую распространяются полномочия сельского, поселкового, городского совета;
- местная государственная администрация — в случае, если объект находится в пределах
территории, на которую не распространяются полномочия сельского, поселкового, городского совета, а также в случае непринятия органом по присвоению адреса решения о
присвоении, изменении, корректировки, аннулировании адреса в срок, определенный этой
статьей.
В городах с районным разделением по решению городских советов полномочия по
присвоению, изменению, корректировке, аннулированию адресов могут делегироваться
исполнительным органам районных в городе советов.
Частью 6 статьи 26-3 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» предусмотрено, что адрес считается присвоенным со дня внесения в Реестр строительной деятельности информации о его присвоении.
Указанная норма в соответствии с пунктом 3 раздела ІІ «Заключительные и переходные положения» Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования порядка предоставления административных услуг в сфере строительства и создания единой государственной электронной системы в сфере строительства» применяется с 1 декабря 2020 года.
Присвоение, изменение, корректировка, аннулирование адреса объекта строительства, объекта недвижимого имущества, упорядочение нумерации отдельных частей объекта осуществляются исключительно с использованием Реестра строительной деятельности, который в соответствии со статьей 22-1 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» входит в состав Единой государственной электронной системы в сфере строительства (ЄДЕССБ).
Таким образом, после законодательного регулирования отношений по присвоению
адреса с реквизитом «номер отдельной части объекта» (номер квартиры, гаражного бокса, машиноместа, другого жилого и нежилого помещения, которое является самостоятельным объектом права на недвижимое имущество в составе другого объекта), единым документом, подтверждающим факт присвоения соответствующего адреса, является решение указанных компетентных органов, а сам адрес считается присвоенным со дня
внесения в Реестр строительной деятельности информации о его присвоении. При этом законодательством не оговорено, что такой адрес присваивается исключительно относительно объектов строительства, строительство которых завершено после вступления в силу Порядка № 690 или иного нормативно-правового акта.
Следует учитывать основную цель присвоения адреса в соответствии с Законом
Украины «О регулировании градостроительной деятельности», а именно — идентификацию объекта и определение места его расположения на местности. Кроме того, адрес присваивается объектам строительства, домам, зданиям, сооружениям, квартирам, гаражным боксам, машиноместам, другим жилым и нежилым помещениям,
которые являются самостоятельными объектами недвижимого имущества. То есть присвоение адреса соответствующим объектам даёт возможность идентификации таких объектов и понимание, что такие объекты являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, в отношении которых могут приобретаться права.
В связи с указанным (независимо от всех поднятых в письме НПУ вариантов существования определенных отношений по строительству объектов градостроительства) во время обращения на сегодня заявителя за государственной регистрацией права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества такой объект должен быть надлежащим образом идентифицированным и государственным регистратором
прав на недвижимое имущество должно быть установлено, что он является самостоятельным объектом недвижимого имущества, в отношении которого может приобретаться право собственности.
Абзацами 2 и 3 пункта 77 Порядка государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины
от 25 декабря 2015 года № 1127 (далее – Порядок № 1127), предусмотрено, что государственная регистрация права собственности на законченный строительством объект производится при наличии сведений о его технической инвентаризации, о принятии его в эксплуатацию и о присвоении такому объекту адреса (кроме случая проведения реконструкции объекта, которая не имеет целью его разделение, выдел доли или объединение), полученных государственным регистратором из ЄДЕССБ.
В случае если законченный строительством объект в результате нового строительства является составной частью дома, здания, сооружения (квартира, гаражный бокс, машиноместо, другое жилое и нежилое помещение), который после принятия
объекта в эксплуатацию является самостоятельным объектом недвижимого имущества, сведения о принятии в эксплуатацию и о присвоении адреса получаются по дому,
зданию или сооружению, составной частью которых является такой объект, а по соответствующей составляющей части дома, здания, сооружения — сведения о присвоении адреса такой части.
Итак, единственным источником получения сведений о присвоении адреса
квартире, гаражному боксу, машиноместу, другому жилому и нежилому помещению на сегодня является ЄДЕССБ.
При этом получение государственным регистратором прав на недвижимое
имущество указанных сведений из проектной документации на строительство объекта,
документов, дающих право на выполнение подготовительных и строительных работ и
удостоверяющих принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов или
технического паспорта на дом, составленного по результатам технической инвентаризации, является неправильным, поскольку в норме части 4 статьи 26-3
Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» речь идёт лишь о
способе определения этого реквизита заказчиком, не подменяющим процедуру
присвоения адреса уполномоченным органом путем принятия соответствующего
решения.
Кроме того, согласно пункту 8 Порядка № 690 проектная документация и материалы технической инвентаризации вместе с предложениями заказчика рассматриваются исключительно как основание для присвоения адреса с реквизитом «номер отдельной части объекта» (номер квартиры, гаражного бокса, машиноместа, жилого и нежилого помещения, которое является самостоятельным объектом права недвижимое имущество в составе другого объекта).
В случае присвоения адресов до вступления в силу соответствующими правовыми актами и без применения ЄДЕССБ следует руководствоваться пунктами 78 и79 Порядка № 1127, суть которых заключается в том, что документы, необходимые для проведения регистрационных действий, при невозможности получения соответствующих сведений из ЄДЕССБ предоставляются не заявителем, а получаются непосредственно государственным регистратором путем направления запросов в органы, которые выдавали такие документы.
Игорь Ворон, юрист.