Каждый день кто-то продает, а кто-то покупает жилье. Для себя, для своих детей, родителей или близких. Одним из самых неприятных сюрпризов для покупателя жилой недвижимости могут стать платежки за жилищно-коммунальные услуги, в которых указаны как реально существующие долги прежнего хозяина дома или квартиры. Ладно, если долги будут небольшими: можно и самому заплатить, раз вовремя в общении с продавцом об этом не позаботился. Но при нынешних заоблачных тарифах в коммунальной сфере долги даже за один отопительный сезон могут обозначаться цифрами с тремя или даже четырьмя нулями! Вряд ли кому из нас доставит большое удовольствие платить чужие, к тому же немалые, долги. Вот почему теме задолженности по ЖКХ или ее отсутствию в предпродажной подготовке жилья и переговорах о его покупке специалистами в сфере недвижимости и юристами уделяется большое внимание. В юридической плоскости и судебной практике эта важная проблема жилищно-гражданских правоотношений также занимает свое подобающее место. Сегодня мы поговорим об этом более подробно, и поводом к такому разговору послужит правовая позиция Верховного Суда о долгах прежнего владельца жилого помещения.
Коротко о сути судебного спора
Почти 2 года назад, вначале августа 2018 год, Чебук Ольга Ивановна (имя изменено – И. В.) купила себе квартиру в г. Хмельницком. Но вот уже в начале ноября этого же года она на свое заявление о долгах получила от коммунального предприятия «Управляющая муниципальная компания «Центральная» Хмельницкого городского совета (далее – КП «УМК «Центральная»») ответ о том, что задолженность за потребленные услуги за указанной квартирой по состоянию на 1 ноября 2018 года составляла 5 368,74 грн. При этом руководство коммунального предприятия сослалось на часть 3 статьи 7 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»: в случае отчуждения квартиры или нежилого помещения новый собственник приобретает все обязанности предыдущего владельца как совладельца.
В марте 2019 года Ольга Ивановна обратилась в суд с иском к КП «УМК «Центральная»», в котором просила обязать ответчика исключить из учета по ее лицевому счету задолженность предыдущих владельцев квартиры за период до 3 августа 2018 года.
В обоснование исковых требований истец указала, что согласно договору купли-продажи от 3 августа 2018 года она является владельцем квартиры, до этого момента не была потребителем услуг ответчика по указанному адресу, соответственно и не получала таких услуг от ответчика, следовательно, ответчик необоснованно начислил ей задолженность предыдущих владельцев квартиры, которая возникла до момента приобретения ею квартиры. Неправомерными действиями коммунальщиков были нарушены ее интересы как потребителя жилищно-коммунальных услуг.
Решения судов первой и второй инстанций
Решением Хмельницкого горрайонного суда Хмельницкой области от 31 октября 2019 года иск Чебук О. И. был удовлетворен. Суд возложил на КП «УМК «Центральная»» обязанность исключить из учетапо лицевому счету Ольги Ивановны задолженность предыдущих владельцев квартиры за период до 3 августа 2018 года.
Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что обязательства по оплате коммунальных услуг возникли у истца со времени приобретения в собственность указанной квартиры и начала пользования этими услугами. При этом ответчик не привел доказательств возникновения у истицы обязательствпо погашению задолженности за жилищно-коммунальные услуги, которая возникла у предыдущего владельца квартиры. При этом истица долг предыдущего владельца квартиры не признавала, хотя позже платила жилищно-коммунальные услуги в большем размере, но это была ее собственная задолженность.
Не согласившись с решением суда, коммунальщики подали апелляцию.
Апелляционный суд, проверяя правильность судебного решения, пришел к аналогичным выводам, что и горрайонный суд, а поэтому оставил решение суда первой инстанции без изменений. В тоже время суд апелляционной инстанции в своих выводах добавил, что ссылка ответчика на положение части 3 статьи 7 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственностив многоквартирном доме» является необоснованной, так как в указанной норме речь не идет об обязанности истца возмещать долги предыдущих владельцев квартиры. Кроме того, в договоре купли-продажи было указано, что задолженность за коммунальные услуги и услуги газо-, водо-, электроснабжения на день купли-продажи квартиры отсутствуют. При этом ответчик указанное обстоятельство в судебном заседании не оспаривал.
Отстаивая свою правоту в этом жилищном споре, коммунальное предприятие подало кассационную жалобу.
Вердикт и правовая позиция Верховного Суда
1 сентября 2020 годаВерховный Суд в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда: председательствующего – Луспеника Д. Д. (судья-докладчик), судей Воробьевой И. А., Гулько Б. И., Лидовца Г. А., Черняк Ю. В., рассмотрев кассационную жалобу и гражданское дело № 686/6276/19 (производство № 61-3604 св 20), постановил кассационную жалобу КП «УМК «Центральная»»оставить без удовлетворения, а решения нижестоящих судов — без изменений. Свои правовые выводы Кассационный Суд обосновал таким образом.
Пунктом 1 части 1 статьи 20 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» предусмотрено право потребителя получать своевременно и соответствующего качества жилищно-коммунальные услуги согласно законодательству и условиям договора на предоставление жилищно-коммунальных услуг, при этом такому праву прямо соответствует определенная пунктом 5 части 3 статьи 20 этого Закона обязанность потребителя оплачивать жилищно-коммунальные услуги в сроки, установленные договором или законом.
Таким образом, потребители обязаны оплатить жилищно-коммунальные услуги, если они фактически пользовались ими.
Кроме того, в соответствии со статьей 322 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК) на собственника возлагается бремя содержания имущества.
Частью 2 статьи 382 ГК установлено, что все собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются сособственниками на праве общей совместной собственности общего имущества многоквартирного дома. Общим имуществом многоквартирного дома являются помещения общего пользования (в том числе вспомогательные), несущие, ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование внутри или за пределами дома, которое обслуживает более одного жилого или нежилого помещения, а также здания и сооружения, которые предназначены для удовлетворения потребностей всех собственников многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории, а также права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и его придомовая территория, в случае государственной регистрации таких прав.
Таким образом, новый собственник имущества не обязан возвращать долги предыдущего собственника, если суд установит, что он не брал на себя обязанности по их уплате. Договоры о предоставлении услуг не обременяют имущества, поэтому при отсутствии соответствующего условия в договоре об отчуждении недвижимого имущества суд должен отказывать в удовлетворении исковых требований к новому собственнику, поскольку надлежащим ответчиком является предыдущий собственник.
При этом договор купли-продажи, согласно которому истица стала собственником спорной квартиры, не содержит оговорок о переводе долга предыдущего собственника и не содержит согласия кредитора на такую замену, что согласуется с положениями статьи 520 ГК (замена должника в обязательстве).
Верховный Суд считает, что ссылка кассационной жалобы на Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», а именно на часть 3 статьи 7, является безосновательной.
В соответствии с преамбулой данного Закона он определяет особенности осуществления права собственности в многоквартирном доме, регулирует правовые, организационные и экономические отношения, связанные с реализацией прав и выполнением обязанностей совладельцев многоквартирного дома по его содержанию и управлению.Статья 7 Закона Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» посвящена обязанностям совладельцев многоквартирного дома. Эта статьяв своей части 2 устанавливает правило, согласно которому каждый сособственник несет обязательства по надлежащему содержанию, эксплуатации, реконструкции, реставрации, текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения общего имущества многоквартирного дома пропорционально его доле совладельца.
Кроме того, часть 3 этой же статьи предусматривает, что в случае отчуждения квартиры или нежилого помещения получение новым собственником всех обязанностей предыдущего собственника как совладельца.
Толкование приведенной нормы права в системной связи с вышеприведенными нормами дает возможность прийти к выводу о том, что в данном случае речь идет о переходе от предыдущего собственника к новому собственнику обязанностей именно как сособственника многоквартирного дома, предусмотренных законом, а не долгов предыдущего собственника по оплате за жилищно-коммунальные услуги.
То есть с момента перехода права собственности на квартиру предыдущий собственник теряет права и обязанности сособственника многоквартирного дома, а новый собственник приобретает права и обязанности сособственника такого дома. Ведь в соответствии с частью 1 статьи 2 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» предметом регулирования настоящего Закона являются отношения, возникающие в процессе реализации прав и выполнения обязанностей собственников квартир и нежилых помещений как совладельцев многоквартирного дома.Следовательно, действующим законодательством не предусмотрена обязанность покупателя квартиры платить долги предыдущих собственников (нанимателей) квартиры за полученные ими ранее жилищно-коммунальные услуги, если это прямо не оговорено в договоре купли-продажи.
Вместо заключения
Итак, на этом можно остановиться и подвести краткие итоги. Во-первых, налицо, мягко говоря, «заблуждение» и неправильное толкование со стороны коммунального предприятия положений статьи 7 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». При этом можно быть уверенным в том, что это не единичный случай. Скорее всего, как раз наоборот, ведь коммунальщикам выгодно требовать уплаты долгов с тех, кто владеет квартирой, а не с тех, кого и «след простыл». Во-вторых, в этом вердикте Верховный Суд вооружает рядового потребителя «тяжелым оружием» неотразимых правовых аргументов против коммунальщиков по такого рода жилищным спорам. И в-третьих. По нашему мнению, будет наивно полагать, что после 1-го сентября все коммунальные предприятия спишут долги прежних владельцев с новых собственников приобретенных квартир и домов. Поэтому покупателям жилья нужно быть наготове, чтобы вовремя защитить в суде свои жилищные права. А юристы, опираясь на правовые позиции Верховного Суда, в этом правом деле обязательно помогут.
Игорь Ворон, юрист.