Учет и контроль в земельных отношениях возможен только в том случае, когда вся земля в государстве, независимо от собственника, разделена на различные по размерам и площади участкам, которыеоднако имеют не только свои точно определенные географические координаты, но и свой уникальный номер. Такой уникальный номер принято называть кадастровым номером земельного участка. Наличие кадастрового номера является обязательным условием для осуществления любой операции с земельным участком, а также с расположенным на нем недвижимым имуществом. Поэтому поговорим о кадастровых номерах более подробно.
Сначала о законе и терминах
Напомним, что в Земельном кодексе Украины (принят и введен в действие с 1-го января 2002 года) есть целая глава 34 «Государственный земельный кадастр», которая, как не сложно догадаться, посвящена определению того, что такое «Государственный земельный кадастр», каково его предназначение и задачи, а также определяет порядок его ведения.
В развитие положений Земельного кодекса в июле 2011 года был принят и действует в настоящее время специальный закон - Закон Украины «О Государственном земельном кадастре» (далее – Закон).Этот нормативно-правовой акт устанавливает правовые, экономические и организационные основы деятельности в сфере Государственного земельного кадастра.
Согласно статьи 1 Закона даны такие правовые определения:
- Государственный земельный кадастр – это единая государственная геоинформационная система сведений о землях, расположенных в пределах государственной границы Украины, их целевом назначении, ограничении в их использовании, а также данные о количественной и качественной характеристике земель, их оценке, о распределении земель между собственниками и пользователями;
- государственная регистрация земельного участка – это внесение в Государственный земельный кадастр предусмотренных этим Законом сведений о формировании земельного участка и присвоения ему кадастрового номера;
- кадастровая карта (план) – это графическое изображение, содержащее сведения об объектах Государственного земельного кадастра;
- кадастровый квартал – это компактная территория, которая определяется с целью рациональной организации кадастровой нумерации и границы которой, как правило, совпадают с естественными или искусственными границами (реками, ручьями, каналами, лесополосами, улицами, дорогами, инженерными сооружениями, заборами, фасадами зданий, линейными сооружениями и т. п);
- кадастровый номер земельного участка – это индивидуальная, не повторяющаяся на всей территории Украины, последовательность цифр и знаков, которая присваивается земельному участку во время его государственной регистрации и сохраняется за ним в течение всего времени существования.
О кадастровом номере
Итак, еще раз повторим, что, по сути дела, кадастровый номер земельного участка – это уникальная (т. е. не имеющая аналога) последовательность цифр, которая присваивается один раз и навсегда тому или иному конкретному участку земли во время государственной регистрации. Первые 10 цифр кадастрового номера – это код объекта административно-территориального устройства Украины (всегда десятизначный); следующие 2 цифры - это номер кадастровой зоны (двузначный); следующие 3 цифры - это номер кадастрового квартала (трехзначный); последние 4 цифры - это собственно порядковый номер земельного участка (всегда четырехзначный). Группы цифр между собой разделены знаком «:»
Как каждому гражданину сразу после его рождения государством присваивается индивидуальный налоговый номер (отказ от получения такого номера по религиозным или иным мотивам мы сейчас, разумеется, не рассматриваем), так и каждому земельному участку на географической карте нашей страны также присваивается индивидуальный «земельный» номер. Как показывает мировой опыт, только таким образом и на такой основе можно правильно и справедливо разрешить все многочисленные земельные вопросы. Кадастровый номер присваивается с целью строгой и бесспорной идентификации конкретного земельного участка, а также для установления его точного географического местонахождения.
Имея участок земли с присвоенным кадастровым номером можно:
1) подать заявление на получение права собственности на земельный участок из земель государственной или коммунальной собственности;
2) начать и пройти всю процедуру приватизации земли;
3) сменить собственника земельного участка;
4) обменять, разделить или объединить имеющиеся участки;
5) передать право пользования и распоряжения земельным участком;
6) изменить целевое назначение земли.
Согласно действующему законодательству, при заключении договоров аренды земельного участка, оформлении документов на строительство, приобретении права собственности на землю, указание кадастрового номера земли является обязательным условием.
Когда получение кадастрового номера необходимо
В некоторых случаях всю техническую процедуру присвоения кадастрового номера вашему земельному участку необходимо пройти обязательно. Например, если:
- вы являетесь владельцем государственного акта на право частной собственности на землю старого образца;
- вы являетесь владельцем государственного акта на право постоянного пользования землей старого образца (чаще это актуально для государственных предприятий, оформивших свое право пользование землей до 2004 года);
- вы являетесь владельцем имущества, размещенного на земельном участке без кадастрового номера, в отношении которого необходимо совершить гражданско-правовую сделку (оформить договор дарения,купли-продажи, мены и прочее);
- земельный участок, входящий в наследственную массу, т. е. подлежащий наследованию, не имеет кадастрового номера и не внесен в Государственный земельный кадастр;
- необходимо пройти процедуру приватизации земельного участка под жилым домом или домовладением, находящимся в вашей собственности;
- земельный участок находится в аренде на основании договора аренды, который был заключен до 2004 года, ноон не был внесен в Государственный земельный кадастр;
- земельный участок под вашим домом или домовладением не внесен в Государственный земельный кадастр.
Присвоение кадастрового номера
Для получения кадастрового номера необходимо заключить договор с землеустроительной организацией. Комплекс работ, позволяющий присвоить кадастровый номер земельному участку, включает в себя несколько этапов.
Этап № 1. Подготовительный.Разработка технической документации.На этом этапе происходит сбор и анализ необходимых документов, в том числе: правовых оснований предоставления земельного участка в собственность (пользование); сведений о наличии спорных вопросов относительно границ земельного участка; списка ограничений в использовании земельного участка и наличии земельных сервитутов и др.
Этап № 2. Кадастровая съемка. Включает в себя геодезическое установление границ земельного участка; согласование границ земельного участка со смежными владельцами и землепользователями; восстановление границ земельного участка на местности; установление границ частей земельного участка, содержащих отягощение и ограничение по использованию земли; изготовление кадастрового плана.
Этап № 3.Картографические работы и землеустроительные работы.Камеральные работы.Составление и оформление материалов технической документации (бумажная версия).
Изготовление электронного документа в формате XML, то есть создание цифрового обменного XML-файла участка (такой специальный электронный файл содержит всю необходимую информацию как о самом участке, так и о его владельце).
Этап № 4.Подача землеустроительной документации через Центр предоставления административных услуг в Государственный земельный кадастр для регистрации земельного участка.
Этап № 5. Присвоение кадастрового номера.Проверка поданной документации, регистрация земельного участка и формирование Извлечения о земельном участке из Государственного земельного кадастра с информацией о присвоенном кадастровом номере.При наличии замечаний обменный файл возвращается на доработку.
Этап № 6. Заключительный.Передача экземпляра документации заказчика в Центр предоставления административных услуг для получения заказчиком документов. Получение готовых документов с кадастровым номером земельного участка.
Возможен также и дополнительный этап в виде регистрации прав собственности на земельный участок (по желанию заказчика). Этот этап нужно пройти тем, кто желает распоряжатьсясвоим земельным участком. Для распоряжения участком (сдачи в аренду, продажи) необходимо зарегистрировать права на земельный участок в Государственной регистрационной службе Украины по местонахождению участка. Если вы заключаете договор аренды земельного участка, то право аренды возникает только с момента проведения такой госрегистрации.
К кому нужно обращаться
Разработчиками землеустроительной документации являются организации и предприятия, которые владеют необходимым техническим и технологическим обеспечением и в составе которых по основному месту работы работают не менее двух сертифицированных инженеров-землеустроителей. Проверить наличие в составе юридического лица сотрудников, имеющих надлежащие сертификаты,вы сможете, если посетите сайт Госгеокадастра на странице «Государственный реестр сертифицированных инженеров-землеустроителей», для чего следует перейти по ссылке:http://land.gov.ua/info/derzhavnyi-reiestr-sertyfikovanykh-inzheneriv-ze...
Информация из Государственного реестра сертифицированных инженеров-землеустроителей предоставляется по письменному заявлению физическим и юридическим лицам в форме выписки на безвозмездной основе.
Игорь Ворон, юрист.