Напомним, что с 1-го мая 2019 года новым Законом Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 9 ноября 2017 года № 2189-VIII в Украине введена очередная реформа жилищно-коммунального хозяйства. По закону, уже совсем скоро, не позднее 1 мая 2020 года, совладельцы многоквартирных домов независимо от избранной ими формы управления многоквартирным домом обязаны принять решение о модели организации договорных отношений с исполнителями коммунальных услуг (кроме услуг по снабжению электроэнергии и природного газа), а исполнители коммунальных услуг –заключить с такими совладельцами соответствующие договоры.Министерство развития общин и территорий Украины предоставило свои разъяснения по этим вопросам.
3 модели управления многоквартирным домом
Качественное управление многоквартирным домом и придомовыми территориями напрямую зависит от выбора оптимальной формы управления.
Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 № 417-VIII (далее – Закон № 417) определено 3 модели (формы) управления многоквартирным домом:
1. Самостоятельное управление многоквартирным домом сособственниками.
2. Управление многоквартирным домом управителем.
3. Управление многоквартирным домом объединением совладельцев многоквартирного дома (далее – ОСМД).
Самостоятельное управление многоквартирным домом совладельцами
Такая форма управления предусматривает возможность управлять домом без создания ОСМД. Этот вариант управления может быть рекомендован для малоквартирных домов (3-5 квартир), где владельцы могут самостоятельно содержать свой дом и придомовую территорию в надлежащем состоянии.
Принятие решений по управлению собранием совладельцев и процедурные вопросы проведения собрания урегулированы Законом № 417.
К полномочиям собрания сособственников относится принятие решений по всем вопросам управления домом:
1) распоряжение общим имуществом дома;
2) избрание управителя и его отзыва, утверждение и изменение условий договора с управителем;
3) избрание уполномоченного лица совладельцев при заключении, внесении изменений и расторжении договора с управителем, осуществление контроля за его исполнением;
4) определение полномочий управителя по управлению;
5) проведение текущего и капитального ремонтов, реконструкции, реставрации, технического переоснащения общего имущества дома и определение подрядчиков для выполнения таких работ;
6) определение даты и места проведения следующих собраний совладельцев;
7) определение перечня и размера расходов на управление;
8) отключение дома от сетей централизованного снабжения коммунальных услуг и определение системы дальнейшего обеспечения дома коммунальными услугами;
9) принятие решения о выборе модели организации договорных отношений с исполнителем коммунальной услуги.
Управление многоквартирным домом управителем
Эта форма предполагает управление домом на основании договора о предоставлении услуг с определенным управителем.
Договор о предоставлении услуг по управлению домом должен содержать:
1) перечень услуг;
2) требования к качеству услуг;
3) права и обязанности сторон;
4) ответственность сторон за нарушение договора;
5) цену услуг;
6) порядок оплаты услуг;
7) порядок и условия внесения изменений в договор;
8) срок действия договора, порядок и условия продления и расторжения договора.
Если собранием совладельцев принято решение о заключении договора о предоставлении услуг по управлению домом, такой договор подписывается сособственниками или уполномоченными лицами, определенными собранием совладельцев. Этот договор подписывается на условиях, утвержденных собранием, и является обязательным для исполнения всеми совладельцами.
Управитель в течение 1-го месяца после подписания с ним договора обязан предоставить или направить заказным письмом каждому сособственнику экземпляр такого договора, заверенный подписью управителя.
Стоит отметить, что договор с управителем заключается сроком на 1 год. Если за 1 месяц до окончания указанного срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на следующий годичный срок.
Управление многоквартирным домом ОСМД
Эта форма предполагает, что совладельцы для более эффективного управления своим домом и придомовой территорией создают ОСМД – орган для принятия коллективных решений.
Управление домом может быть осуществлено:
— через управителя, с которым ОСМД заключает договор, условия которого должны соответствовать типовому договору, утвержденному центральным органом исполнительной власти;
— через общее собрание совладельцев многоквартирного дома, правление ОСМД и ревизионную комиссию.
Высшим органом управления ОСМД является общее собрание сособственников, к исключительной компетенции которого относится:
— утверждение устава ОСМД и внесение в него изменений; избрание членов правления ОСМД; утверждение сметы, баланса объединения и годового отчета; определение порядка уплаты, перечня, размеров взносов и платежей сособственников;
— избрание и отзыв управителя, утверждение и изменение условий договора с управителем, принятие решения о передаче функций по управлению общим имуществом дома полностью или частично ассоциации и др.
Для руководства текущей деятельностью ОСМД избирается правление, которое вправе принимать решения по вопросам деятельности ОСМД, определенных уставом.
Правление является исполнительным органом ОСМД и подотчетно общему собранию. Порядок его избрания и отзыва, состав и сроки избрания устанавливается общим собранием. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью правления ОСМД на общем собрании избирает из числа совладельцев ревизионную комиссию или принимает решение о привлечении аудитора. Порядок деятельности ревизионной комиссии и ее количественный состав утверждаются общим собранием.
Вместо заключения
Как подчеркивают чиновники Министерства развития общин и территорий Украины, выбор оптимальной формы управления является залогом эффективного принятия решений о надлежащем содержании сособственниками имущества в многоквартирном доме. Вполне возможно, что так оно и есть. Но даже если предположить невероятное, и до майских праздников все совладельцы многоэтажек проведут общие собрания и выберут свою модель управления многоквартирным домом, то эти выборы и будут именно тем эффективным, самым нужным сейчас шагом в реформировании жилищно-коммунального хозяйства? В этом есть большие сомнения… Как-то трудно отделаться от назойливой мысли о том, что за «свободой выбора», модной идеей жилищного самоуправления совладельцев с тощими кошельками и мизерными доходами, проглядывает банальное самоустранение государства от финансовой поддержки и планомерного реального развития обветшалого жилищно-коммунального хозяйства нашей страны.
Французский философ и юрист Жан Боден, живший в далеком XVIвеке, сказал: «Государство есть осуществление суверенной властью справедливого управления многими семьями и тем, что находится в их владении.» Смогут ли повторить эти слова украинские граждане после жилищно-коммунальной реформы?Покажет время…
Игорь Ворон, юрист.