В мае с. г. на общественное обсуждение правительство вынесло проект постановления Кабмина «Об утверждении Правил предоставления услуги по управлению многоквартирным домом и Типового договора о предоставлении услуги по управлению многоквартирным домом». После прохождения этой обязательной процедуры в начале сентября с. г. Кабинет Министров своим постановлением № 712 от 5 сентября 2018 года утвердил Правила предоставления услуги по управлению многоквартирным домом и Типовой договор о предоставлении услуги по управлению многоквартирным домом. Предлагаем нашим читателям частично познакомиться с содержанием этих документов поближе.
О Правилах
Правила предоставления услуги по управлению многоквартирным домом (далее для краткости – Правила) определяют порядок предоставления услуги по управлению многоквартирным домом (далее - услуга по управлению), которая осуществляется управляющим на основании договора об оказании услуг по управлению многоквартирным домом (далее - договор управления), заключенным в соответствии с Законами Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» и «О жилищно-коммунальных услугах». Однако действие Правил не распространяется на отношения, возникающие между сособственниками, а также между совладельцами и объединением совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) во время удовлетворения потребностей совладельцев путем самообеспечения согласно статье 22 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома». Здесь напомним, что статья 22 этого Закона называется «Обеспечение объединением(ОСМД) содержания и эксплуатации многоквартирного дома, пользования общим имуществом в таком доме», в ней детально описываются процедуры обслуживания дома и предоставления жилищно-коммунальных услуг.
Управляющим многоквартирного дома (далее - управляющий) в Правилах называется физическое лицо-предприниматель или юридическое лицо (субъект предпринимательской деятельности), которое по договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, а также надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд.
Управляющий не позднее чем в течение 20-ти дней с момента вступления в силу договора управления осуществляет осмотр технического состояния многоквартирного дома и его придомовой территории, о чем составляет соответствующий акт. Уполномоченное лицо совладельцев, а в случае подписания договора уполномоченным лицом органа местного самоуправления - представители соответствующего органа местного самоуправления, могут принимать участие в таком осмотре.В течение срока, определенного договором управления, уполномоченное лицо совладельцев или предыдущий управляющий передают управляющему имеющуюся техническую документацию на дом, а также техническую документацию на придомовый земельный участок.
Услуга по управлению включает:
1) содержание общего имущества многоквартирного дома, в частности уборкувнутридомовых помещений и придомовой территории, выполнение санитарно-технических работ, обслуживание внутридомовых систем (кроме обслуживания внутридомовых систем, используемых для предоставления соответствующей коммунальной услуги в случае заключения индивидуальных договоров о предоставлении такой услуги, по условиям которых обслуживание таких систем осуществляется исполнителем), содержание лифтов и т. п;
2) покупку электрической энергии для обеспечения функционирования общего имущества многоквартирного дома;
3) текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Доступ управляющего к жилью, другому недвижимому имуществу в многоквартирном доме, в том числе несанкционированный, для ликвидации и предотвращения аварий, установки или замены санитарно-технического и инженерного оборудования, проведения технических или профилактических осмотров осуществляется в порядке, определенном Законом Украины «О жилищно-коммунальных услугах» и договором управления.
Информацию, связанную с исполнением договора управления, управляющий доводит до сведения собственников в порядке и способом, которые определены заключенным договором. Во время размещения информационных материалов могут использоваться следующие способы:
1) общее сообщение на досках (стендах объявлений в подъездах дома) или на интернет-странице управляющего;
2) персональное сообщениечерез персональный электронный кабинет совладельца (в случае его создания) на интернет-странице управляющего;
- на обратной стороне платежных документов, предоставляемых управляющим совладельцам;
- в печатных материалах, распространяемых управляющим через почтовые ящики каждого совладельца;
- в печатных материалах, которые вручаются управляющим совладельцу лично (под расписку);
- в письмах, других видах почтовых отправлений, в том числе заказных и ценных;
- на электронный адрес совладельца, если такой адрес предоставлен совладельцем.
Избрание одного из способов персонального уведомления каждого из сособственников для размещения информационных материалов является обязательным.
Во время размещения информационных материалов учитываются требования законодательства о защите персональных данных.
Управляющий обязан обеспечить совладельцам многоквартирного дома свободный доступ к информации о движении средств на банковском счете для приема соответствующих платежей путем размещения и периодического обновления соответствующей информации в порядке и способом, предусмотренных договором управления.
Плата за услугу по управлению должна вноситься ежемесячно до 20-го числа месяца, следующего за расчетным, если иной порядок и сроки не будут определены договором управления. По желанию совладельца оплата услуги по управлению может осуществляться путем внесения авансовых платежей.
Очень важное положение, на наш взгляд, Правил содержится в пункте30: «Совладелец не освобождается от обязанности оплаты услуги по управлению в случае временного отсутствия его и/или членов семьи».
Согласно пункту 31 Правил, цена услуги по управлению определяется по договоренности сторон, а в случае определения управляющего на конкурсной основе исполнительным органом местного совета, на территории которого расположены многоквартирные дома.
О Типовом договоре
Типовой договор о предоставлении услуги по управлению многоквартирным домом содержит такие разделы: «Предмет договора»; «Права и обязанности сторон», «Цена и порядок оплаты услуги по управлению», «Порядок доступа управителя в помещения дома», «Порядок взаимного информирования сторон», «Ответственность сторон», «Порядок и условия внесения изменений в договор», «Форс-мажор»,«Срок действия, порядок и условия продления и расторжения договора» и «Заключительные положения».
Суть Типового договора можно понять через его предмет, а именно: согласно раздела первого Типового договора управляющий обязуется предоставлять собственникам услугу по управлению многоквартирным домом, а совладельцы обязуются оплачивать управляющему эту услугу по управлению в соответствии с требованиями законодательства и условиями заключенного договора.
В заключение
Наверняка, некоторой части наших читателей тема нашей сегодняшней публикации о правилах управления многоквартирными домами покажется скучной и неинтересной. И, отчасти, с этим можно согласиться. Если бы не одно «но». Хотим мы того или нет, такого рода правовая информация нам нужна. Дело в том, что, к сожалению, мало кто из нас сейчас понимает весь масштаб тех грандиозных изменений, которые задуманы и настойчиво вот уже несколько лет проводятся правительством в жилищно-коммунальной сфере. За систематически искусственно подогреваемыми на медийном огне проблемами роста цены на газ для населения или предоставления жилищных субсидий «всем желающим», для того же населения не менее систематически поднимаются тарифы на все жилищно-коммунальные услуги, а главное – исподволь и как бы незаметно полностью меняются «правила игры» между потребителями и исполнителями жилищно-коммунальных услуг. Поэтому потребителям, хотя бы меньшей, но активной части из них, нужно быть в курсе происходящих изменений. Чтобы потом, как говорится, не было мучительно больно за свой пустой карман после расчетов с коммунальщиками. Ведь коллективные счетчики газа на дом и требования к добросовестным потребителям, экономивших на себе каждый кубический сантиметр голубого топлива, платить еще и «за того парня» - это лишь первые последствия так называемых коммунальных «реформ». Это только, как говорят в народе, цветочки… А ягодки у нас еще впереди.
Игорь Ворон, юрист.