Хотите без посредника арендовать жилье у хозяина, продать или купить квартиру без дополнительных затрат? Для вас плохие новости – народные депутаты хотят, чтобы все наши действия с недвижимостью контролировали риелторы.
Если парламент примет законопроект № 3618, сотрудничество с риелторами или брокерами будет обязательным. А за отказ придется заплатить 47,2 тыс. гривен штрафа. Недобросовестных риелторов тоже планируют наказывать гривней, но гораздо скромнее. Новости "Сегодня" попробовали разобраться, что предлагают нардепы под видом "Закона о риелторах".
Каждый час в Украине осуществляется 80 операций с недвижимостью – покупка, продажа, обмен или дарение. В годовом измерении это более 700 тысяч сделок. Какая-то часть из них происходит с участием риелторов. Но в Украине до сих пор ни один закон не регулирует даже понятие "риелтор", хотя эксперты по недвижимости разрабатывали соответствующий законопроект.
"Закончили мы его в декабре. Он на сегодняшний день висит на сайте Фонда госимущества. Дальше он никуда не пошел. Как нам объясняли, что это очень долгий процесс", – рассказывает Елена Маленкова, член Ассоциации риелторов Украины.
Однако законодатели продвигают свой законопроект "О риелторской деятельности". И здесь процесс идет быстро. В начале июня документ подали в Раду, а уже 1 июля приняли за основу.
Намерения у законодателей, казалось бы, благородные:
"Обезопасить потенциальных арендаторов или владельцев от того, что они арендуют или приобретут рисковые объекты, назовем их так. Второе – это обеспечить вывод в правовое поле с целью наполнения бюджета за счет уплаты риелторами и другими посредниками налогов за участие в этих операция", – рассказывает нардеп Дмитрий Наталуха.
Однако экспертная среда в шоке от возможных последствий принятия такого закона.
"Этот законопроект надо было бы назвать не "о риелторской деятельности", а "о риелторской монополии", – говорит глава аналитического центра ГО "Институт законодательных идей" Татьяна Хутор и отмечает, что документ нарушает конституционные нормы.
"Закон создали без нас, общественные организации, крупнейшие отраслевые организации никто не спросил", – добавляет Маленкова.
Что же предлагают в новом законе? Для начала разберемся, кто такой "риелтор". Документ называет такого человека "брокером по недвижимости", ему больше 18 лет, у него полное общее среднее образование. Также он должен иметь свидетельство брокера. То есть риелторские услуги смогут предоставлять только субъекты с лицензией.
"Сертификация предусматривает предоставление более профессиональных услуг. Вопрос: человек, которому есть 18 лет и который получил среднее образование, достаточно ли он квалифицирован, чтобы предоставлять услуги, как предполагается этим законом?" – сомневается старший юрист юридической компании Сергей Регелюк.
Для регулирования рынка законопроектом предусмотрено создание Национальной федерации специалистов в сфере риелторской деятельности. И это будет не государственный орган. Более того, эта организация еще даже не создана, но, согласно документу, обладает бешеными полномочиями.
"Именно эта общественная организация устанавливает и обязанности риелторов, и допуск их на этот рынок, она проводит и квалификацию, и сертификацию, и обязательное повышение квалификации риелторов – все это проводит именно она. Это яркий классический пример коррупциогенного фактора: определенному субъекту предоставляются фактически неограниченные полномочия, и они являются нечеткими", – говорит Татьяна Хутор.
Эта же федерация будет собирать и жалобы на риелторов от клиентов.
"При этом пожаловаться можно анонимно, чтобы брокер об этом даже не узнал. И тогда при этой же федерации заседает третейский суд, который решает твою судьбу. Ты можешь даже и не знать, где, чего и как. У меня впечатление, что мы вернулись в 37-й год, где анонимки, доносы", – недоумевает Маленкова.
А что с самими риелторскими услугами? Статья 34 законопроекта предусматривает, что "субъект риелторской деятельности, другое уполномоченное в соответствии с законом лицо собирает сведения об объекте недвижимости и вносит их в единую информационную базу данных". И вносить данные имеет право только брокер. О собственнике недвижимости здесь ни слова. Непонятно, обязателен ли риелтор для любой операции? У одного из инициаторов законопроекта и председателя комитета по вопросам экономического развития Дмитрия Наталухи – своя трактовка.
"Там написано, что любое другое лицо, уполномоченное в соответствии с законом. Закона не этого, закона в целом, законодательства. Я имею право сделать это самостоятельно без привлечения каких-либо посредников. Если бы было бы иначе, мы бы нарушили бы Конституцию. Эта идея в законе не заложена. К сожалению, это спекуляция", – уверяет нардеп.
Однако, в нотариальной палате дают другую однозначную оценку.
"Требование закона о том, чтобы в любой операции участвовал риелтор, уже является ограничением конституционного права собственности. Поэтому мы видим, что данный проект несколько неконституционный", – говорит вице-президент нотариальной палаты Украины Елена Кирилюк.
Сделка между друзьями или членами семьи обычно не требует участия риелтора. Но этот проект не содержит исключений. Кроме того, без риелтора даже нельзя разместить объявление о продаже или сдаче в аренду недвижимости.
"У вас будут сумасшедшие штрафы. Порядка 44 тысяч гривен", – предупреждает Маленкова.
"Владелец недвижимости фактически лишается права самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Он должен обязательно привлекать посредника – риелтора", – добавляет Хутор.
Даже аренда этой недвижимости должна происходить при участии риелтора. Эксперты говорят, что это свидетельствуют об ограничении прав собственника и фактически противоречит Конституции.
А что это за информационная база, в которую риелтор должен вносить данные об объекте недвижимости? Неужели такой до сих пор нет?
"В настоящее время действует государственный реестр прав на недвижимое имущество, где содержатся все данные об объектах недвижимости и уже находящихся в обращении. Фактически данная информационная база в определенной части будет дублировать эти данные. Это раз. Во-вторых, база будет дублировать данные технических паспортов, которые сейчас изготавливают бюро технической инвентаризации", – объясняют в нотариальной палате.
То есть база данных об объектах недвижимости уже есть. Зачем в законе о риелторской деятельности предусмотрено создание еще одной? К тому же, вносить информацию в эту базу будут платно. Специалисты уверены: нет никакой необходимости дублировать эти данные. И нет такого права, чтобы эти данные были в руках частных структур.
"Здесь существуют определенные рейдерские и мошеннические риски. То есть дублирование баз данных, которые сейчас в руках государства, будет в каких-то руках частных структур. Что за собой влечет то, что будут доступны персональные данные лиц владельцев", – предупреждает Кирилюк.
"Если какая-либо сделка была заключена и если этот договор не был внесен в базу, он считается также недействительным. То есть такая сделка считается недействительной. Это также является нонсенсом правовым", – уточняет Хутор.
Так кто же выиграет от этого законопроекта?
"Выигрывают, конечно, только те частные структуры, которые будут стоять за созданием, и в чьих руках будет эта единая информационная база", – уверена Кирилюк.
"А проигрывают владельцы недвижимости, граждане Украины, которым придется платить больше, чем сейчас. Это – первое. И второе – риелторы, игроки рынка, которые не задействованы в этой, скажем так, схеме", – говорит Татьяна Хутор.
Риелторы тем временем уже задумываются над будущим. Елена Маленкова уверена: если законопроект примут, ей придется эмигрировать.
"Мне придется собирать чемодан, потому что отрасль будет похоронена, мой бизнес будет похоронен. Уходить в тень я не хочу", – говорит риелтор.
То есть законодатели хотят навести порядок на рынке, но не принимают во внимание документ, который уже разработали сами игроки рынка. Более того, с риелторами никто не консультируется. Но в раде уверяют, что это поправимо.
"Мы проведем 100% публичные дискуссии, круглые столы с соответствующим рынком, со специалистами. Более того, в национальную федерацию специалистов риелторских услуг так или иначе будут входить и профильные ассоциации, и другие представители рынка", – заявляет Наталуха.
К слову, в Национальном агентстве по предупреждению коррупции уже пообещали дать оценку законопроекту.