5 мая этого года «Судебно-юридическая газета в Украине» опубликовала на своем информационном интернет-портале (https://sud.ua) большой информационный материал, подготовленный Министерством аграрной политики и продовольствия Украины. В целом, это ответы на самые распространенные вопросы относительно Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно создания условий для обеспечения продовольственной безопасности в условиях военного положения» от 24 марта 2022 года № 2145-IX. Продолжаем публиковать ответы специалистов земельного права на наиболее распространенные вопросы в сфере земельных отношений, актуальные в военное время.
О Законе № 2145-IX
Напомним, Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно создания условий для обеспечения продовольственной безопасности в условиях военного положения» от 24 марта 2022 года № 2145-IX (далее — Закон № 2145-IX) касается исключительно земельных участков сельскохозяйственного (с/х) назначения и не распространяется на всех другие виды земельных участков. Если нужно менять целевое назначение земельного участка, их передача в аренду/субаренду пока невозможна. Нужно дождаться возобновления работы государственных кадастров и реестров.
В то же время Государственная служба Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра сообщила, что с 19 мая 2022 года автоматизированная система государственного земельного кадастра (АС ГЗК) возобновляет работу в условиях военного положения в Украине.
Если в общине есть несформированный земельный участок площадью 20 га и есть с/хпроизводитель, который хочет взять его в аренду, можно ли сформировать один земельный участок на всю площадь для ведения товарного сельскохозяйственного производства и передать его в аренду для наполнения бюджета?
Да. Закон № 2145-IX ограничений по площадям земельных участков не содержит.
Передача в аренду несформированного земельного участка возможна в упрощенном порядке, если разработана техническая документация по землеустройству относительно инвентаризации земель.Такая документация должна быть разработана на каждый земельный участок или возможно отдельно пользоваться технической документацией по землеустройству относительно инвентаризации земель, разработанной на территорию всего сельского совета и утвержденной в 2021 году?
Если техническая документация по землеустройству относительно инвентаризации земель была разработана на территорию всего сельского совета и утверждена в 2021 году, отдельные земельные участки были сформированы в установленном порядке, тогда их повторное формирование для передачи в аренду не требуется.Если конкретные земельные участки, которые сейчас планируют передать в аренду, не формировали, их надо сформировать по технической документации по землеустройству относительно инвентаризации земель.
Правомочен ли поселковый совет на период действия военного положения рассматривать на сессии вопрос о предоставлении разрешений на разработку проектов землеустройства по отводу земельных участков в постоянное пользование государственных лесохозяйственных предприятий по коду КВЦПЗ 09.01 «Для ведения лесного хозяйства и связанных с ним услуг» за счет земель с/х назначения, которые малопродуктивны, частично самозалеснены или законсервированы путем облеснения?
Даже в случае принятия такого решения оно не может быть реализовано в период действия военного положения, поскольку законом формирование земельных участков с/х назначения для несельскохозяйственных целей запрещено.
Решением городского совета были утверждены условия проведения аукциона по продаже права аренды на земельный участок с/х назначения.Аукцион провести не успели. Намерены этот земельный участок сдать в аренду согласно изменениям в законодательстве. Нужно ли отменять это решение?
Закон № 2145-IX не содержит требований по обязательности отмены таких решений, поскольку земельные торги по приобретению права аренды, эмфитевзиса, суперфиция по земельным участкам с/х назначения государственной, коммунальной собственности, которые были объявлены и не были завершены до вступления в силу этого Закона, считаются отмененными.
Разрешено ли документацией по землеустройству с учетом норм Закона № 2145-IX формировать земельный участок за счет участка под хозяйственными постройками и дворами с целью передачи его в аренду для ведения товарного сельскохозяйственного производства для хранения собранного урожая?
Закон № 2145-IX не содержит ограничений по составу угодий земельных участков с/х назначения (то есть это могут быть и хозяйственные дворы).Вместе с этим, техническая документация по землеустройству относительно инвентаризации земель, которую разрабатывают для указанных целей,не может предусматривать разделение, объединение земельных участков.
Сведения о земельном участке, подготовленном к продаже права на аренду на земельных торгах для ведения товарного сельхозпроизводства (разработан и утвержден проект землеустройства по отводу участка,принято решение о проведении земельных торгов) с видом целевого назначения «для ведения товарного сельскохозяйственного производства», не внесены в ГЗК. Необходимо ли дополнительно по закону № 2145-IX разрабатывать техническую документацию по землеустройству относительно инвентаризации земельного участка для формирования его по указанному целевому назначению с целью передачи его в аренду для ведения товарного сельхозпроизводства?
Проект землеустройства по отводу земельного участка не мог быть утвержден до осуществления его государственной регистрации. Следовательно, в условиях, когда не работает Государственный земельный кадастр, земельный участок надо формировать для его передачи в аренду по технической документации по землеустройству по инвентаризации земель.
Как продлевать договоры аренды земли не с/х назначения?
По общему правилу Закон № 2145-IX на такие отношения не распространяется.
Если техническая документация по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка разработана и зарегистрирована в ГЗК (целевое назначение: А.01.01.),присвоен кадастровый номер, но документация не была утверждена на сессии городского совета, возможно ли передать в пользование на условиях аренды сроком на 1 год этот земельный участок без утверждения?
Да, возможно. В то же время, утверждение такой документации позволит завершить процедуру ее формирования, что может понадобиться после завершения военного положения.
Может ли поселковый совет устанавливать в договоре аренды земли на период действия военного положения условия по посеву определенных сельхозкультур на арендованном земельном участке, скажем, установить, что на арендованном земельном участке арендатор имеет право засевать яровые с/х культуры, в частности кукурузу — не менее 60% и подсолнечника не более 20%?
Да. Запрета на установление в договорах аренды таких условий использования с/х земель законодательство не содержит.
Правильно ли, что в соответствии с законом № 2145-IX с целью избежания злоупотреблений на время военного положения на сессиях советов не будут вынесены вопросы о предоставлении разрешений на разработку проектов землеустройства и утверждении проектов для передачи в собственность гражданам?
Да. На время действия военного положения безвозмездная передача земель государственной, коммунальной собственности в частную собственность,предоставление разрешений на разработку документации по землеустройству с целью такой безвозмездной передачи,разработка такой документации запрещены.
В соответствии с Законом № 2145-IX даны разъяснения относительно договоров аренды с/х земель. Как быть с договорами по недвижимому имуществу (не с/х земли)?
Закон № 2145-IX не регулирует отношения не с/х землепользования, кроме запрета на безвозмездную передачу в собственность земельных участков, в отношении которых надо пользоваться общими нормами земельного законодательства.
Как быть с проектами отвода земельных участков в собственность для ведения личного крестьянского хозяйства, решения на изготовление которых предоставлено до 24.02.2022 г., но кадастровые номера еще не присвоены?
В соответствии с Законом № 2145-IX формирование земельного участка с целью
передачи его в аренду осуществляют на основании технической документации по землеустройству относительно инвентаризации земель, которую разрабатывают по решению органа, уполномоченного передавать земельные участки в аренду, и утверждает этот орган.Следовательно, по этой документации земельный участок можно передать в аренду для ведения товарного сельхозпроизводства.
Требований об отмене предварительно предоставленных разрешений на разработку проектов землеустройства закон не содержит.
Можно ли пастбища в пределах населенного пункта, а также за его пределами, предоставлять в аренду на 1 год?
Закон № 2145-IX позволяет передавать в аренду земли с/х назначения для ведения товарного сельхозпроизводства.
Пастбища — это вид с/х угодий, который принадлежит к составу этой категории земель. Следовательно, пастбища можно передавать в аренду для ведения товарного сельхозпроизводства, например, для выпаса скота. В то же время, если пастбище имеет другой код целевого назначения, чем земля «для ведения товарного сельскохозяйственного производства», то такие земли можно будет передавать в
аренду только после возобновления работы Государственного земельного кадастра (ГЗК).
Касается ли Закон № 2145-IX передачи земель частной собственности в аренду, и какой орган регистрирует договоры аренды, заключенные впервые?
По Закону № 2145-IX договоры аренды регистрируют районные военные администрации в Книге регистрации землевладений и землепользования в условиях военного положения.Однако этот Закон не предоставил права частным владельцам земли передавать в аренду принадлежащие им земельные участки.
Может ли сессия органа местного самоуправления (ОМС) предоставить разрешение на разработку технической документации по инвентаризации земель арендатору, который возьмет в аренду земельный участок, а не разрабатывать ее за счет своего бюджета?
В соответствии с Законом № 2145-IX формирование земельного участка с целью
передачи его в аренду осуществляют на основании технической документации по землеустройству относительно инвентаризации земель, которуюразрабатывают по решению органа, уполномоченного передавать земельный участок в аренду, и утверждает этот орган.Требований относительно источника финансирования такой разработки законом не установлено.
Можно ли ФОПу (физическому лицу-предпринимателю) передать земельный участок для ведения товарного сельхозпроизводства?
Да. Согласно соответствующему коду экономической деятельности.
Если земельный участок сформирован, он имеет кадастровый номер, может ли собственник передать в аренду часть этой земли (как несформированную), предоставив разрешение на разработку технической документации по инвентаризации земельного участка?
Согласно Закону № 2145-IX техническая документация землеустройства по инвентаризации земель не может предусматривать разделение, объединение земельных участков.
Кто должен выступать заказчиком работ по изготовлению документации по землеустройству для ведения товарного сельхозпроизводства государственной или коммунальной собственности для передачи этого земельного участка в аренду сроком на 1 год? Сохраняется ли максимальный размер этого земельного участка в 20 га для передачи его в аренду?
В соответствии с Законом № 2145-IX формирование земельного участка для передачи его в аренду осуществляют на основании технической документации по землеустройству по инвентаризации земель, которую разрабатывают по решению органа, уполномоченного передавать земельный участок в аренду,и утверждает этот орган.
Требований по максимальному размеру земельного участка для его передачи в
аренду Закон № 2145-IX не установил.
Как передать в аренду часть сформированного земельного участка с/х назначения для товарного сельхозпроизводства?
Закон № 2145-IX передачу в аренду части земельного участка не предполагает.
Что делать с договорами аренды земли для ведения товарного сельхозпроизводства, которые были заключены сроком на 7 лет и подписаны арендодателем, но не зарегистрированы в Государственном реестре вещных прав?
Право аренды земельного участка по ранее заключенному договору можно будет
зарегистрировать после возобновления работы Государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Можно ли физическим лицам получить в аренду земельный участок для ведения товарного сельхозпроизводства?
Для этого надо зарегистрироваться физическим лицом-предпринимателем с соответствующим кодом экономической деятельности.
Можно ли предоставить разрешение на разработку и утверждение технической документации по землеустройству по установлению(восстановлению) границ земельного участка в натуре (на местности) на основании сертификата на право на земельную долю (пай)?
До возобновления работы Государственного земельного кадастра и Государственного реестра вещных прав такое разрешение нельзя реализовать практически.
Каким образом регулируется очередность (конкурентность) предоставления земельного участка коммунальной и/или государственной собственности, если будет несколько претендентов на аренду?
Законом № 2145-IX вопросы очередности рассмотрения советом заявлений о предоставлении земельных участков не урегулированы в полной мере. В то же время есть категории граждан, имеющих право первоочередного получения земельных участков. Если в совет обратились такие граждане, то им земельные участки должны предоставляться в первую очередь (ветераны войны, чернобыльцы и т. п). Поэтому некоторые советы принимали на своей сессии решение о том, что, например, они в первую очередь рассматривают заявления о предоставлении земельных участков, которые поступают от лиц, которые имеют преимущественное право на получение земельного участка, и от жителей села(поселки, города), а затем рассматривают заявления граждан из других населенных пунктов или регионов.
О книге регистрации землевладений и землепользований и заключении договоров
Районная военная администрация должна вести Книгу регистрации землевладений и землепользований в условиях военного положения, в которой осуществляется государственная регистрация договоров.
Заключение договоров аренды происходит без внесения сведений в Государственный земельный кадастр и Государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Такая Книга ведется в бумажной и в электронной формах. После окончания действия военного положения данные из этой Книги будут перенесены в сведения Земельного кадастра.
Есть ли официально утвержденная форма книги регистрации землевладений и землепользований в условиях военного положения?
Форма Книги регистрации землевладений и землепользований в условиях военного положения утверждена приказом Минагрополитики от 11 апреля 2022 г. № 219, зарегистрированным в Минюсте 15 апреля 2022 г. под № 429/37765.
Какую электронную подпись использовать в Книгах регистрации договоров? Могу ли я как должностное лицо районной военной администрации использовать личную электронную подпись, полученную через Приват24? Необходимо ли использовать сертифицированные электронные подписи на флеш-носителях?
Закон № 2145-IX не устанавливает дополнительных особых требований к КЭП.
В какой программе или на каком портале надо подписывать электронные договоры? Каким образом военные администрации будут проверять эти подписи и полномочия лиц, если,например, договор подписан по доверенности от юридического лица?
Закон № 2145-IX не устанавливает дополнительных особых требований к КЭП арендатора и арендодателя.Для юридических лиц целесообразно подписывать договоры
руководителем.
Игорь Ворон, юрист.