5 мая этого года «Судебно-юридическая газета в Украине» опубликовала на своем информационном интернет-портале (https://sud.ua) большой информационный материал, подготовленный Министерством аграрной политики и продовольствия Украины. В целом, это ответы на самые распространенные вопросы относительно Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно создания условий для обеспечения продовольственной безопасности в условиях военного положения» от 24 марта 2022 года № 2145-IX. Продолжаем публиковать ответы специалистов земельного права на наиболее распространенные вопросы в сфере земельных отношений, актуальные в военное время.
О Законе № 2145-IX
Напомним, Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно создания условий для обеспечения продовольственной безопасности в условиях военного положения» от 24 марта 2022 года № 2145-IX (далее — Закон № 2145-IX) касается исключительно земельных участков сельскохозяйственного (с/х) назначения и не распространяется на всех другие виды земельных участков. Если нужно менять целевое назначение земельного участка, их передача в аренду/субаренду пока невозможна. Нужно дождаться возобновления работы государственных кадастров и реестров.
Кроме того, все договоры о передаче в пользование земель с/х назначения, срок действия которых истек после введения в Украине 24февраля 2022 г. военного положения, считаются возобновленными на 1 год без волеизъявления сторон таких договоров и внесения сведений о возобновлении договора в Государственный реестр вещных прав.
Размер арендной платы не может превышать 8% нормативной денежной оценки земельного участка, что определяется от средней нормативно-денежной оценки единицы площади пашни по области, даже если арендатор предлагает более высокий процент.
Общины обязаны предоставить разрешение первому, кто обратился с предложением (при условии, что такое лицо соответствует установленному закону требованиям), и заключить с ним договор на 1 год с размером арендной платы не более 8% от нормативно-денежной оценки.
Если договор аренды истек после 24.02.22, но до принятия закона, продлевается ли он автоматически на 1 год?
Согласно статье 58 Конституции Украины законы и другие нормативно-правовые акты не имеют обратного действия во времени, кроме случаев, когда они смягчают или отменяют ответственность лица. Именно так толкует содержание этой статьи и Конституционный Суд Украины (см. решение КСУ по делу по конституционному обращению Национального банка Украины относительно официального толкования положения ч. 1 ст. 58 Конституции Украины (дело об обратном действии во времени законов и других нормативно-правовых актов) от 09.02.1999 г. № 1-рп/99
дело № 1-7/99). Также это отражено и в п. 2 ст. 5 Гражданского кодекса Украины, в соответствии с которым акт гражданского законодательства не имеет обратного действия во времени, кроме случаев, когда он смягчает или отменяет гражданскую
ответственность лица. Поэтому Закон № 2145-IX может применяться к имеющимся отношениям по состоянию на 7 апреля, когда этот Закон был введен в действие. Если договор по земле прекратил свое действие до 7 апреля 2022 года, считается, что такие
договорные отношения прекратились. Поэтому такой договор не подлежит восстановлению в соответствии с законом № 2145-IX.
Правомерно ли решение органа местного самоуправленияо передаче земельного участка в частную собственность, принятое до вступления в силу Закона № 2145-IX?
Такие решения органов местного самоуправления, принятые до вступления в действие закона, правомерны. Однако, поскольку с 24.02.22 г. прекращено функционирование государственного земельного кадастра и государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, —такое решение не может быть исполнено до восстановления их функционирования.
Что делать с договорами аренды на земли для товарного сельхозпроизводства, если их действие заканчивается в апреле 2022 года, но решения о новых договорах аренды приняты в феврале со ставкой годовой арендной платы 10%?
Если действие договора закончилось после 7 апреля 2022 г., то согласно Закону № 2145-IX такой договор считается автоматически продолженным на 1 год.
Если нормативно-денежная оценка земельного участка была проведена, нужно ли применять среднюю нормативно-денежную оценку по области?
Да, нужно. Это прямое требование Закона № 2145-IX.
Если арендатор соглашается заключить договор аренды земли на 1 год в период военного положения с оплатой на уровне не 8% нормативно-денежной оценки, а больше? Законно ли, если по соглашению сторон будет заключен такой договор?
Закон № 2145-IX четко фиксирует, что размер арендной платы за землю для ведения товарно-сельского производства не может превышать 8% нормативно-денежной оценки земельного участка, что определяется от средней нормативно-денежной оценки единицы площади пашни по области. Поэтому установка арендной платы на уровне, который превышает 8%, будет нарушением закона. Если арендатор желает заплатить больше, предложите ему предоставить общине гуманитарную помощь, помочь переселенцам и тому подобное.
Размер арендной платы не может превышать 8% нормативно-денежной оценки земельного участка и распространяется на договоры, которые заключены в период после 24 февраля 2022 г., или и тех, что были заключены раньше (в них зафиксирован более высокий размер арендной платы)?
Размер арендной платы не более 8% нормативно-денежной оценки земельного участка применяется к договорам аренды земель с/х назначения, которые заключаются согласно Закону № 2145-IX. На другие договоры аренды этот размер не распространяется.
Игорь Ворон, юрист.