5 мая этого года «Судебно-юридическая газета в Украине» опубликовала на своем информационном интернет-портале (https://sud.ua) большой информационный материал, подготовленный Министерством аграрной политики и продовольствия Украины. В целом, это ответы на самые распространенные вопросы относительно Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно создания условий для обеспечения продовольственной безопасности в условиях военного положения» от 24 марта 2022 года № 2145-IX. Продолжаем публиковать ответы специалистов земельного права на наиболее распространенные вопросы в сфере земельных отношений, актуальные в военное время.
О Законе № 2145-IX
Напомним, Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно создания условий для обеспечения продовольственной безопасности в условиях военного положения» от 24 марта 2022 года № 2145-IX (далее — Закон № 2145-IX) касается исключительно земельных участков сельскохозяйственного (с/х) назначения и не распространяется на всех другие виды земельных участков. Если нужно менять целевое назначение земельного участка, их передача в аренду/субаренду пока невозможна. Нужно дождаться возобновления работы государственных кадастров и реестров.
Специалисты по земельному праву отмечают, что Законом № 2145-IX отменены аукционы по аренде с/х земли государственной и коммунальной собственности на период военного положения. Но это не касается всех других видов земель — операции с ними должны проводиться и далее в «Prozorro.Продажі». Кроме того, эти изменения не влияют на частных лиц — они по-прежнему имеют возможность объявлять в системе «Prozorro.Продажі» торги по продаже и аренде с/х земли.
Вводится упрощенная процедура формирования земельных участков с/х назначения. Она будет осуществляться путем разработки технической документации по инвентаризации земель, которая будет приложением к договору аренды.
Постоянные пользователи(негосударственные и коммунальные предприятия, учреждения, организации) и эмфитевты будут иметь возможность передавать свои земельные участки в аренду до 1-го года, не теряя при этом своего права на пользование
землей. Через год постоянный пользователь и эмфитевт восстановят свои права на пользование земельным участком, которые они передали в аренду в условиях военного
положения.
Поскольку в условиях военного положения функционирование государственного реестра прав является ограниченным, то вместо государственной регистрации прав
введена государственная регистрация договоров об использовании земель.Государственную регистрацию таких договоров осуществляют районные военные
администрации в книге государственной регистрации землевладений и землепользований в условиях военного положения. Права аренды и другие права на землю возникают с момента проведения государственной регистрации соответствующих договоров.
Запрещено ли сейчас приобретать в собственность земельные участки или права аренды на земельных аукционах в системе «Прозорро.Продажі»?
В соответствии с Законом № 2145-IX земельные торги по правам аренды, эмфитевзису, суперфицию по земельным участкам с/х назначения государственной, коммунальной собственности не проводятся. Запрет на проведении земельных торгов по продаже земельных участков (прав их аренды) других категорий земель законом не установлено.
На земельных торгах в системе «Прозорро.Продажі» (после принятия Закона № 2145-IX) приобрели право аренды с/х земли и заключили договор. Зарегистрировать не можем. Как это сделать и начать пользоваться землей?
Право аренды можно будет зарегистрировать только с восстановлением работы Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.
Можно ли организовывать аукцион по продаже права аренды земельных участков не с/х назначения (например, водного фонда и др.) через систему «Прозорро.Продажі», если лот сформирован «под ключ» со всеми необходимыми документами в соответствии с Земельным кодексом Украины?
Отменены только торги, которые касаются земель с/х назначения. Запрета продажи на земельных торгах права аренды на земельные участки, которые имеют другое целевое назначение, Законом № 2145-IX не установлено.
Право на аренду сформированного земельного участка выставлено для продажи наземельных торгах в системе «Прозорро.Продажі». В соответствии с Протоколом о результатах земельных торгов торги не состоялись (подано заявление от одного участника). Совету необходимо принимать решение об отмене торгов или они отменены автоматически, учитывая, что вступил в силу Закон № 2145-IX?
Норма закона имеет прямое действие. Отдельное решение об отмене торгов принимать необязательно.
Заключенный договор после проведения электронных земельных торгов нужно регистрировать или необходимо дождаться, когда заработают реестры?
Законом № 2145-IX такая регистрация не предусмотрена. Надобно зарегистрировать не договор, а право аренды после восстановления работы Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.
Кто формирует договор аренды земельного участка для товарного сельскохозяйственного производства: орган местного самоуправления или районная военная администрация? Это Word-документ или программа с последующим наложением электронной подписи?
Договор формируют его стороны. Да, это может быть Word-файл, который будут подписывать квалифицированной электронной подписью (КЭП) арендатор и арендодатель.
Каким образом разработать техдокументацию на неинвентаризированные земельные участки: кто будет заказчиком, может ли территориальная громада быть заказчиком?
Формирование земельного участка для передачи его в аренду осуществляют на
основании техдокументации по землеустройству по инвентаризации земель, которую разрабатывают по решению органа,уполномоченного передавать земельный участок в аренду, и утверждает такой орган.
Какова процедура передачи земельных участков, у которых целевое назначение земель запаса? Можно ли их передавать для ведения товарного сельхозпроизводства без разработки техдокументации?
Землям запаса с/х назначения присваивают отдельный код целевого назначения.
При передаче такого земельного участка в аренду для ведения товарного сельхозпроизводства требуется присвоить участку новый код целевого назначения.В то же время при изменении целевого назначения нужно вносить сведения в Государственный земельный кадастр, который пока не работает. Следовательно, передача земельного участка, который находится в запасе, будет возможной после возобновления работы кадастра.
Какова процедура наложения электронной подписисторонами?
Согласно закону № 2145-IX договор аренды земельного участка заключают только в электронной форме. Электронный документ (файл)договора удостоверяют КЭП арендатора и арендодателя.
Каковы особенности передачи в условиях военного положения в аренду для ведения товарного сельхозпроизводства земельных участков, владельцы которых умерли?
Местный совет сможет распоряжаться такими земельными участками после их
признания выморочным наследством.
Если поселковый совет не может провести сессию из-за отсутствия кворума, возможно ли передать в аренду земельный участок без решения о передаче?
В соответствии со статьей 59 Закона«О местном самоуправлении в Украине» решение Рады принимается на ее пленарном заседании после обсуждения большинством депутатов от общего состава совета.
Сельский совет проинвентаризировал два земельных участка (невостребованные земельные участки, паи) по техдокументации по инвентаризации.Отсутствуют выдержки из НКС, эти участки не утверждены. Возможно ли их передать по имеющимся документам и как указать это в решениях?
По закону № 2145-IX формирование земельного участка с целью передачи его в аренду осуществляют без внесения сведений о таком земельном участке в Государственный земельный кадастр (государственной регистрации) и присвоения ему кадастрового номера, на основании технической документации по землеустройству относительно инвентаризации земель, которую разрабатывают по решению органа, уполномоченного передавать земельного участка в аренду, и утверждает этот орган. В решении надо ссылаться на эту норму закона.
Разрешение на передачу земельного участка предоставляем на очередной сессии. Можем ли утвердить техническую документацию на внеочередной?
Закон не содержит ограничений по утверждению документации по землеустройству на внеочередных сессиях местных советов.
При подписании договора аренды в электронном виде допускается использование усовершенствованной электронной подписи, а не КЭП?
Закон № 2145-IX устанавливает, что договор аренды заключают только в электронной форме и удостоверяют КЭП арендатора и арендодателя.
Можно ли принимать решение об установлении ставок арендной платы за земельные участки коммунальной собственности на территории общины в военное время, если этот регуляторный акт был запланирован еще раньше? Можно ли начинать процедуру регуляторного акта в условиях военного положения?
Можно, но надо иметь в виду, что в соответствии с Законом № 2145-IX размер арендной платы за земельные участки с/х назначения, которые предоставляют в аренду в условиях действия военного положения, не может превышать 8% нормативной денежной оценки земельного участка, которую определяют от средней нормативной денежной оценки единицы площади пашни по области.
Если земельный участок, находившийся в аренде, по решению местного совета был
разделен и часть земельного участка отошла в частную собственность, как внести изменения в договор, если площадь изменилась?
В результате разделения земельного участка объект аренды прекратил свое существование. Судьбу одного из земельных участков, который образовали в результате такого разделения, надо решать по отдельному договору.
Игорь Ворон, юрист.