На сегодня участились случаи обращения в юридическую консультацию заемщиков банков, которые совершенно случайно узнают о том, что квартира, в которой они проживают, уже не принадлежит им на праве собственности, а является собственностью банка-ипотекодержателя. Какие основания должен иметь Банк для реализации данной процедуры, может ли он это сделать «за спиной заёмщика» и что нужно делать, чтобы восстановить свои права – разбираемся в этом материале.
Основания для перехода права собственности на предмет ипотеки к кредитору
Удовлетворение требований ипотекодержателя возможно принудительным путем на основании решения суда или исполнительной надписи нотариуса и непринудительным (внесудебным) путем на основании договора.
Общим основанием для регулирования договоров об удовлетворении требований ипотекодержателя является статья 604 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК).
При этом ипотекодержатель (банк) сам имеет право выбрать, каким именно путем - принудительным или непринудительным– ему стоит удовлетворить свои требования.
Непринудительное удовлетворение требований ипотекодержателя названо в Законе «Об ипотеке» внесудебным регулированием, под которым понимаются действия ипотекодержателя по удовлетворению своих требований на основании соответствующего договора.
В Законе «Об ипотеке» названы два договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, которые отличаются друг от друга по выбранному ипотекодержателем способу удовлетворения своих требований: путем передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки или передачи ему права продажи предмета ипотеки от своего имени.
Важно, что договором об удовлетворении требований ипотекодержателя также считается соответствующая оговорка в ипотечном договоре.Таким образом, непонятная и безобидная фраза, на которую особо никто не обращал внимания при подписании ипотечного договора, открыла настоящий «ящик Пандоры» спустя много лет, поскольку содержится едва ли не в каждом ипотечном договоре.
В чем суть это ипотечной оговорки? А в том, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного обязательства,ипотекодержатель имеет право зарегистрировать за собой право собственности на предмет ипотеки.
При этом сам по себе договор об удовлетворении требований ипотекодержателя(или оговорка в ипотечном договоре) уже является основанием для регистрации права собственности на предмет ипотеки(часть 1 статьи 37 Закона «Об ипотеке»).В связи с тем, что для регистрации права собственности ипотекодержателя на предмет ипотеки не требуется принуждения ипотекодателя (подписывая ипотечный договор, заемщик уже дал свое согласие отдать недвижимость в собственность кредиторудобровольно, если кредитор сочтет, что обязательства по оплате кредита не соблюдаются), поэтомуданный способ взыскания и является внесудебным, то есть решения суда - не требуется.
А как же мораторий на принудительное отчуждение жилья, переданного в обеспечение по валютным кредитам, введенный Верховной Радой Украины в июне 2014 г.?Ответ прост: перечитайте, пожалуйста, еще раз предыдущий абзац – когда-то, при подписании договора, заемщик уже дал свое согласие, а, значит, данный Закон не распространяется на эти правоотношения, поскольку запрещает только принудительное взыскание на предмет ипотеки. Именно такой логикой на данный момент руководствуется судебная практика. И это нужно принять во внимание при выборе дальнейшего варианта защиты своих прав, потому что просто ссылки на мораторий не дадут необходимогорезультата.
Как защитить свои права
Прежде всего, следует обратить внимание га то, что согласно статьи 35 Закона Украины «Об ипотеке», в случае нарушения основного обязательства и/или условий ипотечного договора ипотекодержатель направляет ипотекодателю и должнику, если он отличается от ипотекодателя, письменное требование об устранении нарушения. В этом документе указывается краткое содержание нарушенных обязательств, требование о выполнении нарушенного обязательства в не менее чем тридцатидневный срок и предупреждения об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения этого требования. Если в течение установленного срока требование ипотекодержателя остается без удовлетворения, ипотекодержатель вправе принять решение об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора.
А в соответствии с пунктом 61 Порядка государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений (утвержден постановлением правительства от 25 декабря 2015 г. № 1127), для государственной регистрации права собственности на основании ипотечного договора, содержащего ипотечную оговорку, ипотекодержатель должен предоставить государственному регистратору, в том числе, документ, подтверждающий истечение 30-дневного срока с момента получения ипотекодателем и должником письменного требования ипотекодержателя.
Из этого следует два важных вывода. Первый: зарегистрировать право собственности на предмет ипотеки у кредитора «за спиной» у должника и без его ведома не получится (если только не подделывать почтовое уведомление), т.к. нужно высылать заемщику в обязательном порядке письменное требование об устранении нарушения. В тоже время, сам по себе факт получения заемщиком такого требования еще не означает, что кредитор обязательно обратит взыскание на предмет ипотеки, у него только появляется такое право.
Второй вывод: если у ипотекодержателя (кредитора) не будет подтверждения получения ипотекодателем (должником) соответствующего письменного требования ипотекодержателя – он не сможет зарегистрировать за собой право собственности на предмет ипотеки пользуясь ипотечной оговоркой. Если такая регистрация все же прошла, то можно смело отменять ее в судебном порядке.
Очень важный момент: письменное требование ипотекодержателя об устранении нарушения должно быть направленно заемщику ценным письмом с описью вложения. На практике, заемщик получает всего лишь обычное заказное письмо с уведомлением о вручении, что не соответствует вышеуказанным правовым нормам, а поэтому может стать основанием для отмены всей дальнейшей процедуры регистрации.
Кроме того, обычно банк делает оценку предмета ипотеки у «своего» оценщика, и поэтому зачастую цена недвижимости будет ниже реальной рыночной стоимости. В таком случае оценку можно обжаловать в суде и взыскать разницу с кредитора.
Также следует знать, что при наличии арестов третьих лиц на предмет ипотеки, кредитор не сможет законно зарегистрировать за собой право собственности. Если же такая регистрация права собственности на ипотечное имущество произошла, несмотря на наличие арестов третьих лиц (что на практике случается довольно часто), такие действия абсолютно обоснованно можно обжаловать и вернуть имущество в свою собственность.
В заключение
Мы остановились лишь на самых простых способах защиты от ипотечной оговорки, которые могут помочь отстоять свои права в ситуации, когда еще вчера вы засыпали в своей квартире, а уже сегодня проснулись в квартире банка или коллекторской компании.
Настоятельно рекомендуем не пускать ситуацию на самотек и рассчитывать на то, что банк-кредитор (или коллектор) забыл о долгах.Свои действия нужно обязательно согласовать с юристом. Следует систематически проверять в реестре прав собственности на недвижимость, являетесь ли вы все еще собственником заложенной в ипотеку недвижимости (в этом вам также могут помочь юристы или нотариусы).
И напоследок хорошая новость. Юридическая практика показывает, что немало регистрационных действий проходит с серьезными нарушениями.Поэтому для защиты своих имущественных прав имеет смысл обратиться к опытным адвокатам или юристам за правовой помощью, чтобы вернуть квартиру или дом в свою собственность.
Артем Ворон, адвокат.