Как известно, с 1 июля этого года отменяется мораторий на продажу аграрной земли, кроме земель государственной собственности. Покупать земельные участки сельскохозяйственного назначения теперь смогут физические лица, граждане Украины. Таким образом, украинская земля становится товаром, с которым можно совершать гражданско-правовые сделки. Перечень такого рода сделок, благодаря которым гражданин Украины может стать собственником земли, достаточно разнообразен. Однако бывают случаи, когда заключенный договор в полной мере не защищает нового хозяина земли от нарушения его прав.В Северо-Восточном межрегиональном управлении Министерства юстиции (г. Сумы) рассказали, какие у граждан существуют способы защиты прав на землю. Давайте и мы остановимся на этом и некоторых других вопросах более детально.
Способы защиты права на землю
В соответствии со статьей 152 Земельного кодекса Украины (далее — ЗК) государство обеспечивает гражданам и юридическим лицам равные условия защиты права собственности на землю. Собственник земельного участка или землепользователь может требовать устранения любых нарушений его прав на землю, даже если эти нарушения не связаны с лишением права владения земельным участком, и возмещения причиненных убытков.
В соответствии с положениями этой статьи защита прав граждан и юридических лиц на земельные участки осуществляется путем:
а) признания прав;
б) восстановления состояния земельного участка, существовавшего до нарушения прав, и предупреждения совершения действий, нарушающих права или создающих опасность нарушения прав;
в) признания сделки недействительной;
г) признания недействительными решений органов исполнительной власти или органов местного самоуправления;
ґ) возмещения причиненных убытков;
д) применения иных предусмотренных законом способов.
Как видим, способы защиты прав на землю достаточно неоднородны по своему содержанию и условиям применения. Одни из них непосредственно направлены на защиту права собственности на земельный участок или права землепользования, другие — косвенно. Все указанные способы защиты прав на землю можно распределить на отдельные самостоятельные группы. В частности, способы защиты земельных прав можно разделить на следующие:
- вещно-правовые;
- обязательственно-правовые;
- специальные способы защиты земельных прав.
Вещно-правовые способы защиты права на землю
Вещно-правовые способы защиты права на землю непосредственно направлены на защиту субъективного права собственности на землю или права землепользования лиц, которые на момент нарушения права не состоят в обязательственных отношениях с нарушителем. Они обусловлены особым кругом уполномоченных или обязанных лиц и чрезвычайными обстоятельствами.
К такому способу защиты земельных прав, например, относятся:
- признание права на земельный участок;
- восстановление состояния земельного участка, существовавшего до нарушения прав;
- предупреждение совершения действий, нарушающих права или создающих опасность нарушения прав;
- истребование земельного участка из чужого незаконного владения (виндикационный иск);
- требование собственника земельного участка или землепользователя устранить нарушения в осуществлении их прав, не связанных с лишением владения земельным участком (негаторный иск) и др.
Обязательственно-правовые способы защиты
Обязательственно-правовые способы защиты права на землю имеют целью защиту прав субъекта как участника обязательственных отношений. К обязательственно-правовым способам защиты относятся:
- возмещение убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащими исполнением условий договоров (отчуждения, приобретения, аренды (субаренды) земельного участка и т. п.);
- возврат собственнику предоставленного в пользование по договору аренды земельного участка и др.
Специальные способы защиты
Специальные способы защиты земельных прав касаются особых случаев нарушения прав собственников земельных участков и землепользователей. Они обусловлены особым кругом уполномоченных или обязанных лиц и чрезвычайными обстоятельствами. Так, например, специальными способами защиты являются следующие:
- признание сделки с земельным участком недействительным;
- признание недействительными решений органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, нарушающих права собственников земельных участков и землепользователей и прочее.
Особенности нотариального удостоверения договоров об отчуждении земли
Министерство юстиции Украины в конце июня с. г. на своем Telegram-канале (https://t.me/minjustofficial) разъяснило некоторые особенности нотариального удостоверения договоров об отчуждении земельных участков.
В частности, в Минюсте напоминают, что пакет документов, который нужно будет подать нотариусу, будет варьироваться в зависимости от субъектного состава участников сделки.
Например, если сторонами договора отчуждения земельного участка являются граждане, то кроме документов, подтверждающих их личность и гражданство Украины, нужно обязательно предоставить:
- государственный акт на право собственности на землю;
- договор;
- свидетельство о праве на наследство или другой документ, подтверждающий право собственности;
- документы о денежной оценке отчуждаемого земельного участка.
С целью определения общей площади участков, которые вправе приобрести в собственность одно лицо, нотариусу необходимо будет предоставить сведения и документы о нахождении приобретателя в браке, в том числе, зарегистрированном за рубежом, и о получении земли сельскохозяйственного назначения на праве общей совместной собственности супругов.
В то же время нотариус, как субъект первичного финансового мониторинга, имеет право истребовать у потенциального покупателя сведения и документы, подтверждающие источники происхождения средств для приобретения земельных соток или гектаров.
Налогообложение сделок отчуждения земли
В конце июня с. г. Министерство юстиции на своей официальной странице в социальной сети Facebook (www.facebook.com/minjust.official) сообщило, что при заключении определенного вида гражданско-правовых сделок по отчуждению земельных участков на стороны возлагается обязанность уплаты налогов (к сожалению, в публикации Минюста не уточняется, какая именно сторона сделки (продавец или покупатель; либо обе стороны вместе) обязана платить налоги. А ведь это крайне важная информация. Очевидно, речь всё-таки идёт об обязанности продавца уплатить налоги с полученного дохода – Ред.).
После снятия так называемого моратория на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения при удостоверении договора об отчуждении такого земельного участка необходимо будет оплатить:
- налог на доходы физических лиц по ставке 5% от цены, указанной в договоре купли-продажи;
- военный сбор в размере 1,5%, причем еще до момента нотариального удостоверения договора отчуждения земельного участка.
Базовой расчетной величиной для налогообложения будет указана в договоре купли-продажи цена, которая не может быть ниже оценочной стоимости земли, рассчитанной уполномоченным органом.
Продали землю – когда прекращается обязанность платить земельный налог
Центральное межрегиональное управление ГНС по работе с крупными плательщиками налогов (https://cvp.tax.gov.ua) напоминает, что в соответствии с п. 286.1 статьи 286 Налогового кодекса Украины(далее – НКУ) основанием для начисления земельного налога являются данные государственного земельного кадастра.
Согласно п. 287.1 статьи 287 НКУ собственники земли и землепользователи вносят плату за землю со дня возникновения права собственности или права пользования земельным участком.
В случае прекращения права собственности или права пользования земельным участком плата за землю вносится за фактический период пребывания земли в собственности или пользовании в текущем году.
Официальным признанием и подтверждением государством факта приобретения или прекращения соответствующего права является государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и их обременений в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (статья 126 ЗК).
В случае перехода права собственности на земельный участок от одного собственника – юридического или физического лица к другому в течение календарного года налог уплачивается предыдущим собственником за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором прекратилось право собственности на указанный земельный участок, а новым собственником — начиная с месяца, в котором он приобрел право собственности (абзац 2 п. 286.5 статьи 286 НКУ).
Поскольку п. 286.5 статьи286 НКУ устанавливает ежемесячную обязанность исполнения налоговых обязательств по плате за землю за нахождение участка в собственности и содержит уточнение, согласно которому налоговые обязательства по плате за землю выполняются новым владельцем — начиная с месяца, в котором он приобрел право собственности», то при установке даты прекращения налоговых обязательств по плате за землю юридическое лицо должно руководствоваться нормами п. 287.1 статьи 287 НКУ в части внесения платы за землю за фактический период нахождения у него земельного участка в собственности в текущем году.
Таким образом, в случае отчуждения юридическим лицом в течение года земельного участка, который находился в его собственности земельный налог уплачивается за фактический период нахождения земельного участка в собственности такого лица — до даты регистрации прекращения юридическим лицом вещного права на земельный участок в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».
Игорь Ворон, юрист.