Как только у кого-нибудь возникает идея открыть свое дело, сразу же на повестку дня встает вопрос № 1: где найти для своего бизнеса помещение? Кому-то нужны склады и большие промышленные холодильники, кому-то достаточно гаража или сарая. Однако, если бизнес ориентируется на предоставление востребованных услуг или торговлю ходовым товаром, то в первую очередь бизнесмены присматриваются к аренде квартир либо частных домов, которые расположены в посещаемых народом местах и которые не сложно приспособить для посещения всеми желающими. Рано или поздно арендатор-бизнесмен начинает думать над приобретением недвижимости, в которую во время аренды было вложено немало труда и денежных средств. Но использовать жилье для бизнеса закон не разрешает, поэтому нужно решить задачу перевода жилого помещения в нежилое. Как раз о некоторых правовых нюансах такого перевода недавно рассказал юрист Шепетовского местного центра по предоставлению бесплатной вторичной правовой помощи в Хмельницкой области Евгений Бондарь. Познакомимся с консультацией юриста более детально.
О правовых основаниях перевода жилья в нежилое помещение
Как пишет юрист,государственные строительные нормы и правила (СНиП) определяют понятие «жилое помещение» как отапливаемое помещение, расположенное в наземном этаже, предназначенное для круглогодичного проживания. Понятие «нежилое помещение»относится к помещению в структуре жилого дома, которое не подпадает под определение жилого фонда.
Законодательной основой для перевода жилых помещений в нежилые является статья 8 Жилищного кодекса УССР (до сих пор в Украине действует «старый» Жилищный кодекс, принятый еще в советские времена, — Ред.), который хоть и утверждает, что такие действия, как правило, не допускаются, но все же допускает некоторые исключения из этого правила, если по вопросу перевода конкретного жилого помещения в нежилое было принято решение соответствующего местного совета.
По мнению юриста, многие вопросы жилищного права уже давно назрели и даже «перезрели», так как требуют отдельного правового регулирования и определенного реформирования с учетом реалий современного этапа развития жилищно-коммунальной сферы, ведь даже действующий Жилищный кодекс был принят еще в далеком 1982 году. Если заглянуть в Жилищный кодекс, то даже с учетом многочисленных последних дополнений и изменений, все же так и остается неопределенным на законодательном уровне порядок перевода жилого фонда в нежилой. Такой существенный пробел в правовом регулировании этого вопроса заполнили худо-бедно местные советы, поскольку именно по их решению происходит соответствующий перевод.
О процедуре перевода жилого помещения в нежилое
Жилые квартиры в многоквартирном жилом доме или отдельный жилой дом (либо его часть) могут быть переведены из жилого в нежилой фонд, если такие жилые помещения:
1) признаны в установленном законодательством порядке непригодными для проживания;
2) собственники меняют их функциональное назначение.
Подробнее стоит рассмотреть именно второй случай, т. к., представляется, первое основание на практике не вызывает у предпринимателей особых затруднений.
Итак, если остановиться на условиях, которым должны отвечать жилые помещения в многоквартирном жилом доме или отдельный жилой дом, в отношении которых решается вопрос о переводе в нежилой фонд, то в положениях, принятых местными советами, они несколько отличаются. Однако в каждом, почти без исключения, проанализированном положении (исходя из практического опыта самого юриста) это:
- во-первых, обустройство пандуса для маломобильных групп населения, а также отдельного входа и эвакуационного выхода, которые изолированы от жилой части дома;
- во-вторых, жилое помещение должно быть расположено непосредственно на первом этаже. Кстати, в большинстве практических случаев это касается и жилья на цокольных этажах. Некоторые местные советы позволяют перевод в нежилые помещения квартир, расположенных также на втором этаже дома, Однако, надо заметить, что при таких обстоятельствах местные органы власти делают оговорку о том, что расположенные под такой жилой квартирой помещения тоже должны иметь статус нежилых. А вот в городе Киеве переоборудовать помещение под мастерскую или студию творческого союза можно и на третьем этаже, но не выше.
О правовых ограничениях процедуры перевода в нежилое помещение
Иногда со стороны местных советов встречается требование к предпринимателям о том, что жилой дом, в котором расположено помещение, не должен быть признан аварийным или ветхим. Дом также не может принадлежать к объектам культурного наследия.
В обязательном порядке собственник жилой квартиры или дома и его семья должны быть обеспечены жилой площадью по норме, определенной законодательством, а также зарегистрированные лица должны быть сняты с регистрации места жительства по данному адресу.
С правовой точки зрения, как пишет юрист, делает невозможным перевод жилья в нежилое помещение факт пребывания этого жилого объекта в залоге или под арестом.
В случае если сособственниками жилых помещений являются дети или недееспособные лица, перевод жилых домов и квартир в нежилые помещения осуществляется в соответствии с законом только с согласия органов опеки и попечительства.
Что нельзя размещать в переведенном нежилом помещении
Следует обязательно обратить внимание, что в действующем законодательстве существует ряд ограничений по тем объектам, которые впоследствии планируется разместить в переведенном в нежилое помещении.
Как правило, не допускается размещение в таком объекте:
- производства промышленного характера;
- предприятий общественного питания с бОльшим, чем определено разрешительными документами, количеством посадочных мест. К примеру, встречаются положения, где их предельное количество указано как 25 мест, в других — это 50 мест и тому подобное;
- развлекательных заведений (казино, залов игровых автоматов и других развлечений);
- общественных туалетов;
- пунктов приема стеклотары;
- магазинов с общей площадью, превышающей установленную. Это может быть и 300, и 1000 квадратных метров, либо другой ограничительный предел, в зависимости от решения местного совета;
- специализированных заведений и предприятий, эксплуатация которых может привести к загрязнениям территории и воздуха, с вредным воздействием на жителей;
- предприятий бытового обслуживания, в производстве которых применяются легковоспламеняющиеся и взрывоопасные вещества.
Еще важная деталь. Нельзя размещать в помещении, в отношении которого принимается решение о переводе, похоронные бюро. А вот в отношении их офисов запрет отсутствует.
Государственные строительные нормы также запрещают размещение в переоборудованных в нежилые помещения в многоквартирных домах производственных помещений, определенных типов врачебных кабинетов и лабораторий, парикмахерских и мастерских по ремонту часов площадью более 100 квадратных метров, бань, саун, прачечных(кроме самообслуживания) и химчисток, а также автоматизированных телефонных станций площадью более 100 квадратных метров. Некоторые порядки, принятые местными советами, дублируют эти нормы. Хотя «умолчание» о них со стороны органов местного самоуправления в своих нормативных актах не отменяет обязательности таких положений для самих предпринимателей.
Для уточнения того, какие требования и ограничения по помещениям действуют именно в вашем населенном пункте, юрист советует обратиться в соответствующий городской, поселковый или сельский совет с запросом о предоставлении публичной информации, а именно: необходимо по запросу получить копию решения местного совета о порядке перевода жилых домов и квартир в нежилые, утвержденного сессией этого совета. Получить их также можно через Центры предоставления административных услуг или найти на сайте местного совета, как правило, во вкладке «Решения сессии». Правда, на веб-ресурсах некоторых местных советов (даже если таковые существуют) найти их удается не всегда.
Алгоритм действий для перевода жилья в нежилое помещение
Итак, если вы являетесь собственником жилого помещения или дома и хотите перевести его в нежилое, вам нужно получить техническое заключение лицензированной проектной организации о состоянии существующих строительных конструкций, инженерных сетей и возможности их дальнейшей эксплуатации с изменением целевого использования, с обоснованием возможности размещения объекта непроизводственной сферы.
Далее нужно обратиться в местный совет с заявлением, приложив к нему следующие документы:
- для физического лица: копии своих паспорта и справки идентификационного кода;
- для юридического лица: нотариально заверенные копии учредительных документов;
- копии документа, подтверждающего право собственности на жилое помещение, жилой дом и технического паспорта на него;
- заключение по реконструкции жилого дома, помещения (квартиры), изготовленные лицензированной организацией;
- справка из ЦНАП об отсутствии зарегистрированных лиц;
- согласие объединения совладельцев многоквартирного дома (в случае его создания);
- если жилая квартира находится в многоквартирном доме, нужно получить письменное согласие всех собственников смежных квартир или помещений, то есть на этаже, а также выше и ниже на один этаж.
В некоторых населенных пунктах дополнительно требуют: копию заключенного договора на сбор и вывоз строительного мусора, справку о составе семьи владельца и т. п, фото объекта.
Когда это необходимо, то есть в случае признания в установленном законодательством порядке жилых домов, помещений (квартир) непригодными для проживания, подается копия документа, который подтверждает непригодность жилого дома или квартиры помещение для проживания.
Важно! Необходимые документы вместо собственника жилья может подать уполномоченное им лицо по доверенности (с приложением надлежаще заверенной копии доверенности).
После подачи заявления и всех необходимых документов они направляются на рассмотрение исполнительных органов местного совета, которые могут рассматривать предложения по переводу жилого помещения в нежилые после проведения реконструкции помещения, о чем составляется соответствующий протокол.
В некоторых положениях предусмотрено, что заявитель предоставляет местному совету гарантийное письмо, в котором расписывается, какие работы он обязан выполнить на объекте в соответствии с проектной документацией.
Собственник жилого помещения после получения разрешения исполнительного органа совета разрабатывает проектную документацию и утверждает ее в установленном порядке, а затем получает разрешение (декларацию) на реконструкцию для перевода жилых помещений, жилых домов в нежилой фонд.
По окончании работ заказчик вводит объект в эксплуатацию, подав на регистрацию декларацию о готовности объекта к эксплуатации. Соответственно, после принятия в эксплуатацию объекта нужно зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество по новому назначению в порядке, установленном действующим законодательством.
Игорь Ворон, юрист.