ОСМД: плюсы и минусы

1 июля 2015 года вступил в силу Закон Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" от 14.05.2015 № 417-VIII. С принятием этого документа в стране началась долгожданная большая реформа в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Парламент решил, что до 1 июля этого года совладельцы многоквартирных домов должны были определиться с дальнейшей формой управления, в том числе создав ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома). Но в середине июня с. г. Верховная Рада приняла иной Закон, которым внесла изменения в 13 статью Закона от 14 мая 2015 г.Таким образом, депутаты на самом деле не отсрочили реформу ЖКХ, а лишь внесли некоторые изменения в процесс ее проведения. Реформа ЖКХ коснется каждого Хотим мы того или нет, но кардинальные изменения в жилищно-коммунальной сфере неизбежно коснутся каждого,проживающего в домах, состоящих из 3-х и более квартир, т. е. фактически каждого жителя многоэтажек. Сейчас жильцам дается время на то, чтобы определиться: либо взять власть в доме в свои руки, создав ОСМД, либо доверить управление домом профессионалам – управляющей компании. По некоторым ориентировочным данным, сейчас в Украине около 17 тысяч ОСМД, а это чуть больше 7% жилого фонда. И, надо признаться, народ не спешит бросаться в этот омут, справедливо полагая, что слишком высоки риски и велика ответственность. Вопрос актуальный и сейчас. Поэтому попробуем в этой статье указать на плюсы и минусы Общества совладельцев многоквартирных домов. Действительно, такая модель управления жилыми домами имеет много положительных сторон и поэтому весьма популярна во всем мире. Но насколько она будет эффективна именно в наших специфических условиях «убитого» жилья, всепроникающей ржавчины коррупции, развала государственного управления и отсутствия правосудия? Что такое ОСМД ОСМД –это неприбыльная организация, посредник между поставщиками коммунальных услуг и жильцами многоквартирного дома. Чтобы создать ОСМД, необходимо собрать подписи всех жильцов дома под заявлением о согласии создать Общество. Затем на общем собрании принять устав и обратиться с протоколом собрания к государственному регистратору. После получения регистрационного талона нужно зарегистрировать объединение в управлении статистики, соцфондах и налоговой инспекции, а затем обзавестись печатями и открыть текущий счет в банке. Далее жильцам необходимо нанять руководителя (управляющего) или выбрать председателя из числа жильцов. Плюсы 1. Жильцы смогут управлять своим жильем по своему усмотрению. Можно самостоятельно решить, что нужнее – отремонтировать крышу, навести чистоту в подъездах, или бросить все силы и средства на восстановление лифта. 2. Появится реальная возможность самостоятельного определения тарифов на жилищно-коммунальные услуги и выбора подрядчиков, которые предлагают более выгодные условия. 3. Получение более качественных услуг за счет самостоятельного выбора исполнителей этих услуг. 4. Полная самостоятельность собственников жилья в определении размера ежемесячной квартплаты. Фактически жильцы на общем собрании ОСМД будут сами решать, сколько и в каком порядке сдавать деньги в различные фонды по содержанию дома и развитию Общества. 5. Организация не декларативных, а настоящих учета и контроля за использованием общих денежных средств, вплоть до последней копейки. 6. Существенная экономия денег за счет установки различного рода счетчиков и иных приборов учета. В этом случае начисление платы жильцам будет производиться не по общим нормам потребления, а равномерно делиться на всех жильцов либо взиматься согласно показаниям индивидуальных приборов учета. 7.Освобождение от части налоговых платежей. В частности, ОСМД, в отличие от жилищно-эксплуатационных предприятий, не платит ни налога на прибыль, ни НДС. 8. Оперативное реагирование на любые коллективные или индивидуальные жилищные проблемы. Ведь, как правило, жители лучше любых коммунальщиков знают, что прежде всего нужно сделать в их собственном доме, и поэтому смогут решать такие вопросы без ненужной волокиты или «коммунального абсурда». 9. Право распоряжаться нежилыми помещениями по своему усмотрению, возможность заработать и привлечь в дом дополнительные деньги. Жители могут сдавать в аренду подвалы или фасады, благоустраивать дом и придомовую территорию за счет этих денег. 10. Наконец, на практике повышается ответственность всего коллектива совладельцев и каждого в отдельности, т. к. ОСМД – это общий «корабль», который может двигаться вперед и развиваться только общими согласованными усилиями. Минусы 1. Государство обязано передать на баланс Общества КАПИТАЛЬНО отремонтированный дом. Однако на деле это в большинстве случаев не происходит под разными предлогами. Либо, в лучшем случае, вместо капитального ремонта проводится ремонт косметический. 2. В местных бюджетах почти всегда катастрофически не хватает денег именно на финансовую помощь вновь созданным ОСМД. В результате Общество буквально на следующий день после своего создания начинает собирать (помимо квартплаты) деньги по квартирам на починку ливневки, изношенных канализационных труб или прохудившейся крыши. 3. Жесткий монополизм и диктат поставщиков в сфере ЖКХ. Например, как правило, воду, газ, электричество и тепло горожанам продают только компании-монополисты, что в настоящее время по сути сводит на нет для ОСМД возможность самостоятельного выбора поставщика. 4. Общая оплата коммуналки. Для самого ОСМД перед внешними кредиторами не существует понятия «индивидуальный долг жильца», а приходится рассчитываться с коммунальщиками за все потребленные ресурсы, такие как газ, вода и электричество из «общего кошелька». А это в некоторых случаях становится огромной проблемой. 5. Индивидуальные злостные неплательщики и крайне скудный правовой инструментарий борьбы с ними. Сегодня у ОСМД нет эффективных правовых (даже в судебном порядке) или иных методов принудительного взыскания долгов. 6. Экстренный ремонт только за свой счет (это особенно актуально для старых домов). После того, как в многоэтажке будет создано ОСМД, местные власти, как показывает практика, просто напрочь «забывают» о его существовании. 7. Все квартиры обязательно должны быть приватизированы. Это влечет за собой для жильцов очередные затраты времени и денег, а проживающие в неприватизированных квартирах будут создавать, к тому же, дополнительные юридические проблемы. 8. Ответственность не только за свою квартиру, но и за всю территорию дома. Не секрет, что среди жильцов многоэтажек это почти не наблюдается. После создания Общества каждому придется самому ухаживать за всей придомовой территорией (или платить за это) - даже если раньше этим никто не занимался. 9. Наконец, никуда не уйти ОСМД от реальных рыночных отношений, инфляции и неминуемого роста цен на тарифы в жилищно-коммунальной сфере. Ведь на деле каждый месяц рассчитываться с подрядчиками придется не по «государственной», а уже по рыночной цене, которая, как правило, имеет тенденцию к неуклонному росту. Есть ли выход Конечно, названные плюсы и минусы создания ОСМД далеко не полностью охватывают весь спектр проблем, связанных с такой моделью реформирования жилищно-коммунальной сферы. Это лишь, так сказать, схематический набросок того, на что сейчас нужно обращать внимание и властям, и гражданам, которые уже вовлечены в эту реформу. Вполне понятно, что созданием ОСМД чиновники «на верху» и на местах хотят переложить ответственность за состояние домов на самих жильцов (тем более, что, говорят, более 70% жилого фонда требует срочного капитального ремонта), и улучшить "активы своего властного портфеля". Однако, как представляется, настоящий государственный подход к жилищно-коммунальной реформе должен быть в ином. Очевидно, что ни один местный бюджет «не потянет» огромных вложений в капитальные ремонты десятков, а то и сотен домов-многоэтажек. Это под силу только большим государственным программами Государственному бюджету. Однако, к сожалению, в проекте Государственного бюджета на 2017 год, как сообщают СМИ, не планируется специальное выделение денежных средств на госпрограммы капитального ремонта жилья для передачи ОСМД, а также обучение и поддержку их руководителей и персонала. Во всяком случае, в рядовой многоэтажке об этом никто ничего не слыхал. Или мы ошибаемся? Игорь Ворон, юрист.