2 жовтня цього року Управління державної реєстрації Хмельницького міжрегіонального управління Міністерства юстиції України на своїй офіційній сторінці у соціальній мережі Facebook (https://www.facebook.com/udr.justice.khm/) оприлюднило роз’яснення щодо можливості передачі в оренду земельної ділянки, яка перебуває у користуванні на праві емфітевзису. Розглянемо це питання докладніше.
Поняття емфітевзису та право передачі земельної ділянки в оренду
Право оренди земельної ділянки та право емфітевзису є речовими правами на нерухоме майно, похідними від права власності, що підлягають державній реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон).
Нормами Цивільного та Земельного кодексів України встановлено, що емфітевзис - це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
Емфітевзис виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб.
Земельним кодексом України у ч.3-5 ст.102-1 закріплено, що земельна ділянка, що перебуває в оренді, не може бути передана її власником іншій особі на праві емфітевзису, суперфіцію.
Проте, особа, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису, може передавати її в оренду на строк, що не перевищує строк договору емфітевзису.
Закон України «Про оренду землі» у ч.6 ст.4 передбачає, що орендодавцем земельної ділянки, переданої у користування на праві емфітевзису, є особа, яка використовує земельну ділянку на такому праві.
Умови та строки передачі земельної ділянки в оренду
Стаття 8-3 Закону України «Про оренду землі» встановлює особливості передачі в оренду земельної ділянки особою, яка використовує її на праві емфітевзису, а саме:
- особа, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису, має право передати таку земельну ділянку в оренду. Така особа залишається відповідальною перед власником земельної ділянки за виконання своїх зобов’язань за договором емфітевзису;
- умови договору оренди земельної ділянки, що використовується на праві емфітевзису, мають обмежуватися умовами договору емфітевзису та не суперечити йому;
- строк оренди земельної ділянки, що використовується на праві емфітевзису, не може перевищувати строку користування такою земельною ділянкою на праві емфітевзису.
У разі припинення договору емфітевзису чинність договору оренди припиняється.
У статті 31-5 Закон визначає, що державна реєстрація припинення права оренди земельної ділянки, переданої в оренду особою, яка використовує відповідну земельну ділянку на праві емфітевзису, якщо таке припинення відбулося у зв’язку з припиненням права емфітевзису, проводиться без подання відповідної заяви заявниками одночасно з державною реєстрацією припинення права емфітевзису.
Заборона на передачу земельної ділянки в оренду та її державна реєстрація
Земельний кодекс України у ч. 5 статті 102-1 закріплює, що договором емфітевзису може бути встановлено заборону про передачу емфітевтом такої земельної ділянки в оренду. Така заборона є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації.
Так, Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень у п. 81-6 передбачає, що коли договором користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) встановлено заборону щодо передачі емфітевтом відповідної земельної ділянки в оренду, державна реєстрація такої заборони проводиться без подання відповідної заяви про державну реєстрацію обтяження одночасно з державною реєстрацією права емфітевзису.
Державна реєстрація припинення відповідної заборони також проводиться без подання відповідної заяви про державну реєстрацію припинення обтяження одночасно з державною реєстрацією припинення права емфітевзису.
Висновки
Висновки:
- особа, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису може передати її в оренду;
- умови відповідного договору оренди не повинні виходити за межі умов договору емфітевзису;
- якщо договором емфітевзису встановлено заборону щодо передачі земельної ділянки в оренду державна реєстрація такої заборони проводиться без подання заяви одночасно з державною реєстрацією права емфітевзису;
- під час припинення права емфітевзису одночасно здійснюються припинення відповідної заборони та права оренди без подання окремих заяв.
Наша довідка
Емфітевзис — це довгострокове, відчужуване та успадковуване речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з метою отримання плодів і доходів від неї з обов’язком ефективного використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення (ст. 407 ЦК, ст. 102-1 Земельного кодексу України).
Суб’єктами емфітевзису є власник земельної ділянки та особа, яка виявила бажання користуватися нею для сільськогосподарських потреб (землекористувач, емфітевта). Стороною відносин емфітевзису не може бути особа, якій земельна ділянка надана на праві постійного користування або на умовах оренди.
Об’єктом емфітевтичного права є користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, що перебуває у приватній, комунальній або державній власності.
До земель сільськогосподарського призначення належать сільськогосподарські угіддя - рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги, а також несільськогосподарські угіддя (ст. 22 ЗК України). Таке користування має обмежений характер, оскільки власник передає емфітевті право цільового користування земельною ділянкою, зберігаючи за собою право власності та право розпорядження нею. Сторони можуть звузити межі цільового використання земельної ділянки, наприклад, визначивши, що вона використовується виключно під ріллю або багаторічні насадження тощо.
Підставою встановлення емфітевзису є договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису). За таким договором власник земельної ділянки на відплатній або безвідплатній основі передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи за собою право власності на неї. Договір про встановлення емфітевзису є консенсуальним, оскільки для виникнення емфітевтичного права не вимагається фактична передача земельної ділянки.
Ігор Ворон, юрист