Міністерство юстиції з метою формування єдиної практики застосування законодавства у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно повідомляє, що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно забезпечено можливість проведення реєстраційних дій відповідно до Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені у майбутньому». Про це йдеться в листі Мін’юсту №79778/8.4.1/32-23 від 20.06.2023.Зараз розповімо про це більш детально.
Закон № 2518 про деякі спеціальні терміни
Нагадаємо, 15 серпня минулого року Верховна Рада прийняла Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» № 2518-IX (далі – Закон № 2518). Цей Закон визначає особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості та спрямований на гарантування речових прав на такі об’єкти.
Згідно ст. 1 Закону № 2518 деякі спеціальні терміни і поняття мають таке значення:
Власник спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості – це фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості.
Власник спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва – це фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва.
Власник спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва – це фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на подільний об’єкт незавершеного будівництва;
Гарантійна частка будівництва об’єкта нерухомого майна (далі – гарантійна частка) – сукупність майбутніх об’єктів нерухомості, яка визначається для кожного подільного об’єкта незавершеного будівництва (кожної черги будівництва/кожного пускового комплексу), речові права на які обтяжуються до прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (черги/пускового комплексу) з метою гарантування добудови відповідного об’єкта іншими особами (у тому числі внаслідок банкрутства, фінансової неспроможності замовника будівництва/девелопера будівництва).
Девелопер будівництва – юридична особа, яка на підставі договору, укладеного із замовником будівництва, забезпечує організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва об’єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб), а також за якою у випадках, передбачених договором із замовником будівництва, здійснюється первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості та яка отримує право першого відчуження, передачі у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов’язань та вчинення інших правочинів щодо таких об’єктів.
Майбутній об’єкт нерухомості – передбачена проектною документацією на будівництво складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо). Майбутні об’єкти нерухомості поділяються на майбутні об’єкти житлової нерухомості (квартира, інше житлове приміщення тощо) та майбутні об’єкти нежитлової нерухомості (гаражний бокс, інше нежитлове приміщення, машиномісце тощо).
Неподільний об’єкт незавершеного будівництва – об’єкт нерухомого майна, який буде споруджено в майбутньому (будівля, споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови що у складі такого об’єкта відсутні майбутні об’єкти нерухомості. Неподільні об’єкти незавершеного будівництва поділяються на неподільні житлові об’єкти незавершеного будівництва (об’єкти, які відповідно до класифікатора відносяться до будівель житлових) та неподільні нежитлові об’єкти незавершеного будівництва (об’єкти, які відповідно до класифікатора відносяться до будівель нежитлових та інженерних споруд).
Об’єкт незавершеного будівництва – подільний об’єкт незавершеного будівництва та неподільний об’єкт незавершеного будівництва.
Лист Мін’юсту
На сьогодні у Державному реєстрі прав реалізовано проведення реєстраційних дій щодо таких типів об’єктів нерухомого майна як:
- закінчений будівництвом об'єкт;
- об’єкт будівництва;
- майбутній об'єкт нерухомості.
У Державному реєстрі прав додано нові типи права власності: «спеціальне майнове право» та «право інвестора» (відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 13 червня 2023 року № 596, якою затверджено Порядок поширення дії Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» на об’єкти будівництва та їх складові частини, які після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта стануть самостійними об’єктами нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо), право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто до набрання чинності зазначеним Законом) та забезпечено можливість реєстрації нових типів обтяжень, таких як:
- гарантійна частка;
- обтяження речових прав на майбутній об’єкт нерухомості;
- обтяження подільного об’єкта будівництва;
- обтяження на користь замовника/девелопера будівництва.
Разом з цим, у Мінюсті звертають увагу на те, що відповідно до положень Закону № 2518 реєстрація речових прав чи обтяжень такихправ на відповідні об’єкти можлива виключно у разі існування таких об’єктів в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (далі – ЄДЕССБ) та присвоєння їм ідентифікатора.
Саме тому пунктом 76-1 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2025 року № 1127, передбачено, що первинна державна реєстрація спеціальною майновою права на майбутні об’єкти нерухомості, проводиться виключно на підставі відомостей, отриманих з ЄДЕССБ, одночасно щодо об’єкта будівництва і всіх майбутніх об’єктів нерухомості.
З метою практичної реалізації зазначеного в ЄДЕССБ, передбачено створення документа (Заяви), що надається державному реєстратору прав на нерухоме майно під час звернення за державною реєстрацією відповідних речових прав (зокрема, державної реєстрації спеціального майнового права, а також реєстрації «права інвестора»), обтяжень речових прав (гарантійної частки на майбутні об’єкти нерухомості), зразок якої додається.
Відтак, під час останніх оновлень Державного реєстру прав було розширено інформаційну взаємодію Державного реєстру прав з ЄДЕССБ шляхом забезпечення можливості отримання, в рамках діючого інформаційного обміну, на запит державного реєстратора прав на нерухоме майно вказаного вище документа (Заяви). Отримати такий документ можна обравши у блоці супровідні документи заяви вид документа: документи, отримані в порядку взаємодії з інформаційними системами, та тип документа: документ з ЄДЕССБ, зазначити номер документа.
Отже, у разі звернення за проведенням державної реєстрації прав вперше у зв’язку з реалізацією Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» державному реєстратору прав на нерухоме майно на підставі наданого номера документа (Заяви) необхідно одержати такий документ шляхом інформаційної взаємодії Державного реєстру прав та ЄДССБ. При цьому у Мін’юсті звертають увагу, що залишається незмінною сама процедура подання заяви для державної реєстрації прав (1 заява –1 об’єкт) та сукупність як юридичних, так і технічних дій, що мають бути проведені в Державному реєстрі прав (прийняття рішення, відкриття розділу тощо).
Ігор Ворон, юрист.